TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Die Liegenschaft Becklemer Weg 41 befindet sich am östlichen Rand des gefragten Stadtteils Recklinghausen-Suderwich in einer ruhigen Wohnsammelstraße mit Tempo 30. Die Umgebung ist durch offene, zweigeschossige Wohnbebauung sowie angrenzende landwirtschaftliche Nutzflächen geprägt, wobei nordwestlich eine Bahntrasse verläuft. Die Gesamtauffahrtsfläche von 2.224 m² verteilt sich auf das bebaute Flurstück 109 mit 672 m² und das dreieckig zugeschnittene Flurstück 110 mit 1.552 m², welches als Landwirtschaftsfläche ausgewiesen ist. Die Doppelhaushälfte wurde um 1969 in massiver Bauweise errichtet und umfasst ca. 109 m² Wohnfläche über Erd- und Obergeschoss, ergänzt um eine Vollunterkellerung, eine massive Garage sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Der bauliche Zustand ist geprägt von einem langjährigen Unterhaltungsrückstau und Verwahrlosungserscheinungen. Die Außenanlagen sind stark verwildert, im Pflaster zeigen sich ausgeprägte Spurrillen und die Fensterstürze weisen Risse durch vermutlich korrodierte Stahlträger auf. Da eine Innenbesichtigung vom Miteigentümer verweigert wurde, beruht die Ausstattungseinschätzung auf bauzeittypischen Standards und Annahmen. Am Dach sind Faserzementschindeln vorhanden, die unter Asbestverdacht stehen. Die Beheizung erfolgt laut Bauakte über eine alte Ölzentralheizung, weshalb mittelfristig eine umfassende energetische Kernsanierung nach den Vorgaben des GEG zwingend einzuplanen ist. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Erbengemeinschaft geführt. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein befristetes Wiederkaufsrecht eingetragen, dessen Frist bereits 1979 abgelaufen ist und das voraussichtlich mit geringem Kostenaufwand gelöscht werden kann. Planungsrechtlich gilt Flurstück 109 als Innenbereich (§ 34 BauGB), während für das Flurstück 110 keine eigenständige Wohnbebauung zulässig ist. Der Gutachter hat den Verkehrswert im Sachwertverfahren auf 295.000 € beziffert, wobei das Flurstück 110 mit 73.000 € als boG zugeschlagen und ein 15%iger Risikoabschlag (39.150 €) für den fehlenden Innenzutritt abgezogen wurde. Für Kapitalanleger und Entwickler bietet die Liegenschaft aufgrund der Grundstücksdimensionen und der Ausbaureserve im Dachgeschoss interessante Hebel zur Wertsteigerung. Dem stehen jedoch signifikante Sanierungsrisiken, Lärmimmissionen der Bahnstrecke sowie Vollstreckungsunsicherheiten bezüglich des tatsächlichen Innenzustands und der Räumung gegenüber. Bieter sollten konservativ kalkulieren und entsprechende Kostenpuffer für Entrümpelung, Schadstoffsanierung und energetische Ertüchtigung vorhalten.