KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 1870 · leerstehend

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine leerstehende, einseitig angebaute Doppelhaushälfte mit zwei Nebengebäuden (Stall und Scheune) auf einem 1.041 m² großen Grundstück in Rudolstadt-Schwarza. Das im Jahr ca. 1870 errichtete Fachwerkhaus verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 95 m². Da keine Innenbesichtigung möglich war, wurde ein Risikoabschlag von 30 % auf den vorläufigen Sachwert vorgenommen. Es besteht erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, zudem liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet.

Biet-Score

Vorsicht · 40 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich aufgrund des extremen Sanierungsstaus, des Frostschadens an den Leitungen und der fehlenden Innenbesichtigung ausschließlich für sehr erfahrene Investoren oder Handwerker mit hohem Eigenleistungspotenzial. Aufgrund der Lage im Überschwemmungsgebiet und der ausstehenden Erschließungsgebühren sind erhebliche Zusatzinvestitionen einzuplanen. Ein Gebot sollte das hohe kalkulatorische Risiko (30 % Sicherheitsabschlag im Gutachten bereits berücksichtigt) und die ausstehenden Forderungen von ca. 6.821 € einpreisen.

Chancen

5

Ausbaupotenzial im Obergeschoss des ehemaligen Stallgebäudes für zusätzliche Nutz- oder Wohnfläche.
Fiktives Baujahr wurde aufgrund von Teilmodernisierungen in den 1990er Jahren auf 1960 angehoben.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Saalfelder Straße 25 im Rudolstädter Ortsteil Schwarza, ca. 6 km südwestlich des Stadtzentrums. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.041 m², welche sich in 468 m² bebaute Fläche und 573 m² Gartenfläche aufteilt. Die Mikrolage wird als einfach bis mittel eingestuft, wobei die angespannte Parkplatzsituation und die Lage im Überschwemmungsgebiet der Schwarza wertmindernd wirken. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist über eine fußläufige Bushaltestelle gegeben. Das Hauptgebäude ist eine um ca. 1870 in Fachwerkbauweise errichtete, nicht unterkellerte Doppelhaushälfte mit einer geschätzten Wohnfläche von ca. 95 m² und einer Bruttogrundfläche von ca. 215 m². Zusätzlich befinden sich ein teilsaniertes Stallgebäude (BGF ca. 108 m²) sowie eine unsanierte Scheune (BGF ca. 180 m²) auf dem Grundstück. Der bauliche Zustand aller Gebäude ist einfach bis stark sanierungsbedürftig. Das Gutachten basiert ausschließlich auf einer äußeren Besichtigung, da der Zutritt zum Grundstück verweigert wurde. Laut Nachbarn steht das Objekt seit Jahren leer, ist im Innenbereich vermüllt und weist Frostschäden an den Heizungs- und Trinkwasserleitungen auf. Drohnenaufnahmen zeigen zudem erhebliche Schäden an der Dacheindeckung der Scheune und der Fassade des Wohnhauses. In Abteilung II des Grundbuchs sind ein Sanierungsverfahren ('Ortskern Schwarza') sowie ein mittlerweile löschungsfähiges Wohnungsrecht eingetragen. Baulasten sind nicht verzeichnet. Ein wesentliches finanzielles Risiko stellen ausstehende Abwasseranschlussgebühren des Zweckverbandes Saalfeld-Rudolstadt in Höhe von 6.821,00 € dar, die im Gutachten wertmindernd berücksichtigt wurden. Zudem wurde wegen der fehlenden Innenbesichtigung und potenzieller Altlasten ein pauschaler Risikoabschlag von 30 % auf den vorläufigen Sachwert (entspricht 31.489,57 €) vorgenommen. Fazit: Dieses Zwangsversteigerungsobjekt bietet aufgrund des niedrigen Verkehrswertes von 67.000,00 € einen günstigen Einstieg, birgt jedoch extreme Risiken. Die Unwägbarkeiten der Innenräume, der Frostschaden und die Hochwasserlage erfordern eine sehr vorsichtige Kalkulation. Nur für risikobereite Entwickler mit starkem regionalem Netzwerk zu empfehlen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Doppelhaushälfte (einseitig angebautes Einfamilienhaus), zwei Nebengebäude (Stallgebäude und Scheune) sowie Außenanlagen

Hinweise zur Datenlage

Eingeschränkte Datenqualität aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung. Wesentliche Merkmale der Innenausstattung und eventuelle verdeckte Schäden basieren auf unbestätigten Nachbarschaftsaussagen und Schätzungen.
Unzureichend (nur Außenbesichtigung und Drohnenüberflug).

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0043/2025
Amtsgericht: Rudolstadt
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 04.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1870

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 67.000 €
Wohnfläche: 95 m²
Grundstücksfläche: 1.041 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.041 m²
Bodenrichtwert: 45 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 46.845 €1.041 m² × 45 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Saalfelder Straße
Hausnummer: 25
PLZ: 07407
Ort: Rudolstadt
Stadtteil: Schwarza

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt705 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 95 m² Wohnfläche · Baujahr 1870 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Rudolstadt	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	777 €/m²typischer Wert	522 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	568 – 858 €/m²	436 – 710 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-9 % unter dem typischen Wert	+35 % über dem Median
Quelle	Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Rudolstadt

777 €/m²typischer Wert

Spanne: 568 – 858 €/m²
Dieses Objekt: -9 % unter dem typischen Wert
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

522 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 436 – 710 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +35 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Rudolstadt	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Rudolstadt

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1870Gruppe 1880
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 95 m²Gruppe 158 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Markt, Königsee	Einfamilienhaus	1800	197 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	325 €	13.01.2027
Uhlsbachstraße, Uhlstädt	Einfamilienhaus	1930	140 m²	stark sanierungsbedürftig	53.000 €	379 €	10.03.2027
Ortsstraße, Marktgölitz	Einfamilienhaus	—	176 m²	sanierungsbedürftig	80.000 €	455 €	08.12.2026
Stiegel, Reichmannsdorf	Einfamilienhaus	1880	187 m²	renovierungsbedürftig / einfach	95.500 €	511 €	02.12.2026
Horba, Horba	Einfamilienhaus	1914	169 m²	renovierungsbedürftig / einfach	90.000 €	533 €	08.12.2026
An der Leite, Rottenbach	Einfamilienhaus	—	146 m²	sanierungsbedürftig	106.000 €	726 €	14.10.2026
Remdaer Hauptstraße, Remda	Reihenhaus	1936	102 m²	sanierungsbedürftig	80.000 €	784 €	09.12.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17

Bodenrichtwert: 45 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.041 m²
Anteiliger Bodenwert: 46.845 €
Verkehrswert: 67.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,43
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 20.155 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert46.845 €

Gebäude / Wohnung20.155 €

Verkehrswert67.000 €

Zone: gemischte Baufläche (M)

Rechenweg

Flächenanteil: 1.041 m² Gesamtgrundstück = 1.041 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.041 m² × 45 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 64 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 64 €/m² / 45 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 67.000 € − 46.845 € = 20.155 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Saalfeld-Rudolstadt, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart