ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Rudolstadt, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Saalfelder Straße 25 im Rudolstädter Ortsteil Schwarza, ca. 6 km südwestlich des Stadtzentrums. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.041 m², welche sich in 468 m² bebaute Fläche und 573 m² Gartenfläche aufteilt. Die Mikrolage wird als einfach bis mittel eingestuft, wobei die angespannte Parkplatzsituation und die Lage im Überschwemmungsgebiet der Schwarza wertmindernd wirken. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist über eine fußläufige Bushaltestelle gegeben. Das Hauptgebäude ist eine um ca. 1870 in Fachwerkbauweise errichtete, nicht unterkellerte Doppelhaushälfte mit einer geschätzten Wohnfläche von ca. 95 m² und einer Bruttogrundfläche von ca. 215 m². Zusätzlich befinden sich ein teilsaniertes Stallgebäude (BGF ca. 108 m²) sowie eine unsanierte Scheune (BGF ca. 180 m²) auf dem Grundstück. Der bauliche Zustand aller Gebäude ist einfach bis stark sanierungsbedürftig. Das Gutachten basiert ausschließlich auf einer äußeren Besichtigung, da der Zutritt zum Grundstück verweigert wurde. Laut Nachbarn steht das Objekt seit Jahren leer, ist im Innenbereich vermüllt und weist Frostschäden an den Heizungs- und Trinkwasserleitungen auf. Drohnenaufnahmen zeigen zudem erhebliche Schäden an der Dacheindeckung der Scheune und der Fassade des Wohnhauses. In Abteilung II des Grundbuchs sind ein Sanierungsverfahren ('Ortskern Schwarza') sowie ein mittlerweile löschungsfähiges Wohnungsrecht eingetragen. Baulasten sind nicht verzeichnet. Ein wesentliches finanzielles Risiko stellen ausstehende Abwasseranschlussgebühren des Zweckverbandes Saalfeld-Rudolstadt in Höhe von 6.821,00 € dar, die im Gutachten wertmindernd berücksichtigt wurden. Zudem wurde wegen der fehlenden Innenbesichtigung und potenzieller Altlasten ein pauschaler Risikoabschlag von 30 % auf den vorläufigen Sachwert (entspricht 31.489,57 €) vorgenommen. Fazit: Dieses Zwangsversteigerungsobjekt bietet aufgrund des niedrigen Verkehrswertes von 67.000,00 € einen günstigen Einstieg, birgt jedoch extreme Risiken. Die Unwägbarkeiten der Innenräume, der Frostschaden und die Hochwasserlage erfordern eine sehr vorsichtige Kalkulation. Nur für risikobereite Entwickler mit starkem regionalem Netzwerk zu empfehlen.