TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt Clausenhof 37 liegt im Wuppertaler Stadtteil Barmen nahe der Grenze zu Elberfeld auf einem 218 m² großen, nach hinten ansteigenden Hanggrundstück (Flur 380, Flurstück 502). Die Umgebung ist überwiegend durch Wohnbebauung geprägt, die Straße weist als reine Nebenstraße keinen Durchgangsverkehr auf, wenngleich Immissionen der nahen Bundesautobahn A 46 festzustellen sind. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Schulen sind in unmittelbarer Nähe vorhanden, das Stadtteilzentrum von Barmen ist rund 3,0 km entfernt. Das Wohnhaus wurde laut Eigentümerangaben ca. 1926 als einseitig angebaute Doppelhaushälfte errichtet; amtliche Bauakten lagen der Sachverständigen nicht vor. Das Gebäude verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer gesamten Wohnfläche von rund 150 m² (BGF 238,10 m²). Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich und durch erheblichen Unterhaltungsstau gekennzeichnet, insbesondere mit Feuchtigkeitsschäden im Keller. Die Beheizung erfolgt unzureichend über einzelne Gasöfen im Erd- und Obergeschoss sowie eine elektrische Fußbodenheizung in der Küche. Der Grundriss ist stark modernisierungsbedürftig: Die beiden Wohneinheiten sind in sich nicht abgeschlossen, weisen gefangene Räume auf und teilen sich ein einziges Vollbad im Kellergeschoss. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) geführt. Im Altlastenkataster besteht eine Eintragung, die mit einem merkantilen Verdachtsminderwert von 5.200 € berücksichtigt wurde. Zudem ist eine Vereinigungsbaulast eingetragen (Abschlag von 2.600 €). Für allgemeine Baumängel und Reparaturstau zog die Gutachterin pauschal 5.000 € ab, während eine Photovoltaikanlage (+3.000 €) und die begehbare Kellerdecke als Balkon (+1.200 €) werterhöhend einflossen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 128.000,00 € (Stichtag 05.11.2025) spiegelt den hohen Sanierungsbedarf adäquat wider. Für Kapitalanleger und Projektentwickler eröffnet sich bei entsprechender Versteigerungsstrategie eine interessante Sanierungschance in städtischer Lage, die jedoch einer detaillierten Baukostenkalkulation vor Gebotsabgabe bedarf.