ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Alsdorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft den 1.025/10.000 Miteigentumsanteil an einem 813 m² großen Grundstück am Willy-Brandt-Ring 18 in 52477 Alsdorf, verbunden mit dem Sondereigentum an der Erdgeschosswohnung W2 nebst Pkw-Stellplatz P5 und Sondernutzungsrecht an einer Terrassen- und Gartenfläche (SN2). Die Dreizimmerwohnung weist eine Wohnfläche von 83,12 m² auf. Das Grundstück grenzt unmittelbar an den begrünten Anna-Park an und bietet eine ruhige, funktionale Wohnlage mit guter ÖPNV-Anbindung nach Aachen. Das viergeschossige Wohngebäude mit Staffelgeschoss wurde im Jahr 2020 errichtet und verfügt über moderne Haustechnik, darunter eine Hybridheizung aus Wärmepumpe und Gaszentralheizung, Solarthermie, Fußbodenheizung sowie eine dezentrale Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung (Effizienzhaus 40, Endenergiebedarf 20 kWh/(m² a)). Der bauliche Zustand der Wohnung selbst ist durchschnittlich und funktional intakt, das Gemeinschaftseigentum leidet jedoch unter gravierenden Mängeln: Insbesondere das Wärmedämmverbundsystem weist Risse und Ablösungen auf, Entwässerungskonzepte an Terrassen und Flachdächern sind fehlerhaft, und die Außenanlagen-Schuppen erfüllen nicht die baurechtlichen Begrünungsauflagen, weshalb die baubehördliche Schlussabnahme bis heute aussteht. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Herausforderungen. Die Instandhaltungsrücklage der neunteiligen Eigentümergemeinschaft betrug Ende 2024 lediglich 3.000 €, eine Liquiditäts-Sonderumlage ist geplant. Im Grundbuch eingetragene Vormerkungen erlöschen mit Zuschlagserteilung; Baulasten oder Altlasten stehen der Nutzung nicht entgegen. Der Gutachter hat von einem vorläufigen Ertragswert von 230.434 € Wertminderungen von 55.275 € für Bauschäden, 11.522 € für merkantilen Minderwert sowie 1.640 € für Sonderumlage und Regelungsbedarf in der Teilungserklärung abgezogen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 162.000 € (ca. 1.950 €/m² Wohnfläche) bietet einen attraktiven Einstiegspreis für einen Neubau aus 2020. Investoren müssen jedoch einkalkulieren, dass zur Beseitigung der Baumängel am Gesamtgebäude erhebliche finanzielle Mittel und Abstimmungsprozesse innerhalb der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein werden.