ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Augsburg, Bayern

Das Zwangsversteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss rechts des Wohn- und Geschäftshauses Hunoldsgraben 11 und 13 in 86150 Augsburg. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 58,84 m² (laut Aufteilungsplan), aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche mit Abstellraum, ein innenliegendes Badezimmer und eine Diele. Ein Balkon ist nicht vorhanden, jedoch gehört ein Kellerabteil zur Wohnung. Das Gebäude wurde ursprünglich 1982 im Rahmen einer Kernsanierung des Altbaus und dem Neubau eines Gebäudeteils errichtet. Die Lage ist als hervorragend zu bewerten: Das Objekt befindet sich in einer ruhigen Gasse direkt in der historischen Innenstadt, nur rund 100 Meter vom Rathausplatz entfernt. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und der öffentliche Nahverkehr sind fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird vom Gutachter auf Basis einer Außenbesichtigung als unterdurchschnittlich eingestuft. Es zeigen sich sichtbare Mängel wie Putzabplatzungen im Sockelbereich, Graffiti-Verunreinigungen, Schmutzablagerungen an der Fassade sowie teilweise verwitterte Holzfensterrahmen. Da eine Innenbesichtigung der Wohnung nicht möglich war, sind der genaue Zustand des Sondereigentums, der Ausstattungsstandard sowie eventuelle Mängel im Inneren völlig unbekannt. Aus diesem Grund hat der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % auf den ermittelten Ertragswert vorgenommen. Rechtlich ist das Grundstück in das Sanierungsgebiet 'Altstadt 1' einbezogen und unterliegt dem Ensembleschutz 'Altstadt Augsburg' sowie den Bestimmungen für Bodendenkmäler. Dies kann bei baulichen Veränderungen zu Abstimmungsbedarf mit den Denkmalschutzbehörden führen. Abteilung II des Grundbuchs enthält außer dem Zwangsversteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen, und Abteilung III ist frei von wertrelevanten Eintragungen. Das Objekt wird derzeit vom Eigentümer selbst genutzt, sodass keine Mietbindungen bestehen, jedoch müssen Erwerber das Risiko einer Räumung einkalkulieren. Hausgelddaten und WEG-Protokolle lagen dem Gutachter nicht vor. Fazit: Für Investoren bietet sich hier die Chance, eine Wohnung in absoluter Bestlage von Augsburg zu einem attraktiven Preis zu erwerben. Der festgesetzte Verkehrswert von 240.000 € basiert auf dem Ertragswertverfahren (Ertragswert vor Abschlag: 267.000 €) und spiegelt das Risiko der fehlenden Innenbesichtigung bereits wider. Bei erfolgreichem Erwerb unterhalb des Verkehrswerts und nach einer eventuellen Modernisierung lässt sich hier eine nachhaltige Rendite erzielen.