ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Arolsen, Hessen

Zum Aufruf in der Zwangsversteigerung kommt ein 17/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Königsbergallee 44 in 34454 Bad Arolsen, der mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im Kellergeschoss verknüpft ist. Die Wohnfläche der 2-Zimmer-Wohnung beläuft sich auf ca. 53 m² (inklusive hälftig angerechneter Terrasse) und zeichnet sich durch eine zweckmäßige Raumaufteilung für Singles aus, wenngleich eines der Zimmer ein gefangener Raum ist. Zur Einheit gehören wertvolle Sondernutzungsrechte an der Garage Nr. 3, einer östlichen Gartenfläche sowie das Recht zum Betrieb und zur Nutzung einer Photovoltaikanlage auf der nach Süden ausgerichteten Dachfläche des Wohnhauses. Das Gebäude wurde ca. 1970 in Massivbauweise errichtet und im Jahr 1998 durch Anbauten und den Ausbau des Dach- und Kellergeschosses modernisiert, woraus sich ein gewichtetes fiktives Baujahr von 1984 ergibt. Da die Sachverständige lediglich eine Außenbesichtigung durchführen konnte, wurde für die Innenräume ein durchschnittlicher, jedoch renovierungsbedürftiger Zustand unterstellt. Am Gemeinschaftseigentum zeigen sich bereits sichtbare Mängel wie Putzschäden an der Fassade und Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich des Treppenhauses. Die Haustechnik ist mit einer Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1987 veraltet; ein Energieausweis liegt nicht vor. Ein wesentliches rechtliches und wirtschaftliches Risiko stellt der vom bisherigen Eigentümer begonnene Anbau auf der Sondernutzungsfläche dar, welcher baurechtlich nicht genehmigt und somit derzeit illegal ist. Obwohl laut Bauaufsicht Aussicht auf eine nachträgliche Genehmigung besteht, ruht das Verfahren momentan. Ein Erwerber muss hier mit Kosten für die Legalisierung oder den Rückbau rechnen, weshalb im Gutachten bereits ein pauschaler Wertabschlag berücksichtigt wurde. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren auf 70.000,00 € festgesetzt.