ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Arolsen, Hessen

Das angebotene Wohnungseigentum mit der Nummer 3 befindet sich im Kellergeschoss eines freistehenden, im Jahr ca. 1970 errichteten Mehrfamilienhauses mit insgesamt drei Wohneinheiten in Bad Arolsen (Königsbergallee 44). Die Wohnfläche der 2-Zimmer-Wohnung beträgt ca. 53 m² und umfasst unter anderem eine Terrasse (zu 50 % angerechnet). Zur Wohnung gehören umfangreiche Sondernutzungsrechte, darunter eine Garage (Nr. 3), eine eigene Gartenfläche mit Terrasse und Geräteschuppen im östlichen Grundstücksteil sowie das Recht zum Betrieb und zur Nutzung einer Photovoltaikanlage auf dem nach Süden ausgerichteten Satteldach des Gebäudes. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als durchschnittlich und weitgehend altersgemäß beschrieben, wobei im Kellerbereich des Treppenhauses bereits Feuchtigkeitsschäden an Putz und Decken sichtbar sind. Die Haustechnik ist teilweise veraltet; so stammt die Öl-Zentralheizung von Viessmann aus dem Jahr 1987. Ein gravierender Mangel im Bereich des Sondereigentums ist ein vom vorherigen Eigentümer begonnener Anbau, der baurechtlich nicht genehmigt und somit illegal ist. Obwohl laut Bauaufsicht des Landkreises Waldeck-Frankenberg Aussicht auf eine nachträgliche Genehmigung besteht, ruht das Verfahren derzeit. Da die Sachverständige das Objekt nur von außen besichtigen konnte, bleibt der genaue Zustand der Innenräume und der tatsächliche Renovierungsbedarf spekulativ. Aus rechtlicher Sicht bestehen zudem Unklarheiten bezüglich der Photovoltaikanlage, da eine abschließende rechtliche Klärung der Eigentums- und Nutzungsverhältnisse nicht im Rahmen des Gutachtens erfolgen konnte. Zudem ist die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft nur sehr gering ausgeprägt, was bei anstehenden Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu Sonderumlagen führen kann. Für Investoren stellt diese Zwangsversteigerung ein klassisches 'High-Risk-High-Reward'-Szenario dar. Der Ertragswert wurde konservativ auf 70.000,00 € taxiert, was bei einem angesetzten Jahresrohertrag von 4.296,00 € einer Bruttomietrendite von über 6 % entspricht. Sofern der illegale Anbau nachträglich genehmigt werden kann und die Innenräume keine massiven, verdeckten Schäden aufweisen, bietet das Objekt ein solides Renditepotenzial. Aufgrund der kumulierten Risiken (illegaler Anbau, Dennoch-Nutzung der PV-Anlage, fehlende Innenbesichtigung) sollten Bieter jedoch mit einem erheblichen Abschlag auf den Verkehrswert bieten, um unvorhergesehene Kosten abzufedern.