ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Homburg v. d. Höhe, Hessen

Gegenstand des Verfahrens ist der 87/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Kirdorf Flur 10, Flurstück 182/3 (6.371 m²), verbunden mit dem Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 1-736 im 7. Obergeschoss des Mehrfamilienhochhauses Dietigheimer Straße 1 in 61350 Bad Homburg vor der Höhe. Zur Einheit gehören das Sondernutzungsrecht an einem Kellerabteil sowie am Pkw-Freistellplatz Nr. 95. Das Objekt liegt im Stadtteil Kirdorf an einer Durchgangsstraße mit regem Verkehr; Bushaltestellen und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar, der Bahnhof und die S-Bahn-Station liegen rund 2 km entfernt. Das Wohngebäude wurde ca. 1970/71 in massiver Bauweise mit 14 Vollgeschossen und Staffelgeschoss errichtet. Es umfasst 70 Wohneinheiten und bildet mit dem Nachbargebäude eine Gesamtanlage von 136 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Gemeinschaftliche Bereiche wie der Eingangsbereich (Haustür 2024) und die beiden Aufzüge (2013) wurden modernisiert; das Gebäude weist eine Ölzentralheizung auf. Die Wohnung mit ca. 72 m² Wohnfläche (nach Aufmaßberechnung 71,93 m²) verfügt über Flur, Wannenbad, Küche, Schlafzimmer, Wohn- und Essbereich sowie eine nach Norden ausgerichtete Loggia. Da die Wohnung nicht zugänglich war, basiert die Bewertung auf der Unterstellung eines baujahrstypischen, durchschnittlich gepflegten Standards mit normalem Renovierungsbedarf. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II mit einer Transformatorenstations-Dienstbarkeit und einem Geh- und Fahrrecht belastet, welche die Wertermittlung nicht wesentlich beeinträchtigen. Baulasten bestehen keine, Denkmalschutz liegt nicht vor. Wesentliche Risiken liegen im vollständigen Fehlen einer Innenbesichtigung sowie in der Ungewissheit über das bestehende Mietverhältnis (Miethöhe unbekannt). Zudem bestehen Betonschäden an der Tiefgaragenanlage des Komplexes, wenngleich eine beachtliche Erhaltungsrücklage von rund 950.000 € (Stand 2024) vorhanden ist. Das monatliche Hausgeld beträgt ca. 523 €. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 19.02.2026 im Vergleichswertverfahren auf 218.000 € festgesetzt und durch ein Ertragswertverfahren mit identischem Ergebnis gestützt. Für Investoren stellt das Objekt eine Einstiegsmöglichkeit im Hochpreissegment des Hochtaunuskreises dar, setzt jedoch Puffer für Modernisierung und das Leerstands- bzw. Mietanpassungsrisiko voraus.