TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Bad Pyrmont, Niedersachsen

Die angebotene Eigentumswohnung Nr. 3 befindet sich im Erdgeschoss (rechts) einer im Jahr 1970 errichteten Wohnanlage, die aus zwei aneinandergebauten Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 14 Wohneinheiten besteht. Das Objekt liegt im ruhig gelegenen Stadtteil Holzhausen der Kurstadt Bad Pyrmont, etwa einen Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Das dazugehörige Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.133 m², an dem ein Miteigentumsanteil von 63/1.000 besteht. Zur Wohnung gehört neben einer Wohnfläche von 58 m² auch ein separates Sondereigentum an einem Kellerraum sowie einem Verschlag auf dem Dachboden. Die Wohnung verfügt über eine zweckmäßige Aufteilung mit zwei Zimmern (Schlafzimmer, Wohnzimmer), Küche, Bad, Flur und einer Loggia mit ca. 8 m² Grundfläche. Die Ausstattung entspricht größtenteils dem Baujahr, wobei wesentliche Modernisierungen durchgeführt wurden: Die Kunststofffenster mit Isolierverglasung und die Gaszentralheizung stammen aus dem Jahr 2002, die Hauseingangstür wurde 2007 erneuert. Der allgemeine Unterhaltungszustand wird als durchschnittlich beschrieben. Allerdings wurde im unteren Wandbereich von Flur und Wohnzimmer ein Wasserschaden festgestellt, der laut Aussage des Mieters behoben sein soll, was jedoch vorab bautechnisch geprüft werden sollte. Ein zentrales Risiko für Investoren stellt die mietrechtliche Situation dar. Die Wohnung ist derzeit vermietet und erzielt laut Auskunft der Miteigentümerin eine Warmmiete von 508,80 € monatlich. Da dem Gutachterausschuss der schriftliche Mietvertrag nicht vorlag, sind die genaue Nettokaltmiete sowie vertragliche Umlagevereinbarungen unklar. Zudem ist das quartalsweise fällige Hausgeld von 905 € (ca. 301,67 € monatlich) im Verhältnis zur Wohnungsgröße sehr hoch und mindert die Rentabilität erheblich. Das Verfahren wird zudem als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Aus Investorensicht bietet das Objekt bei einem festgesetzten Verkehrswert von 68.000 € (ca. 1.172 € pro m² Wohnfläche) einen günstigen Einstieg in den lokalen Wohnungsmarkt. Aufgrund des hohen Hausgeldes und der unklaren Mietvertragslage eignet sich das Objekt primär für erfahrene Anleger, die bereit sind, die Mietverhältnisse aktiv zu restrukturieren, oder für Eigennutzer nach einer potenziellen Eigenbedarfskündigung. Ein Gebot sollte unter Berücksichtigung eines angemessenen Sicherheitsabschlags für eventuelle Sanierungskosten des Feuchtigkeitsschadens abgegeben werden.