ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Baesweiler, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt an der Kreuzstraße 2 in 52499 Baesweiler-Puffendorf umfasst ein zweigeschossiges, hinten angebautes Einfamilienhaus als Wohnungseigentum (Einheit ATP-Nr. 1) mit einem 1/2 Miteigentumsanteil an dem 616 qm großen Gesamtgrundstück. Die Wohnfläche beträgt ca. 131 qm (exakt 130,98 qm). Zum Objekt gehört ein Sondernutzungsrecht an einem straßenseitigen Schuppen mit ca. 60 qm Nutzfläche. Das ursprüngliche Baujahr des Wohnhauses ist unbekannt, wird jedoch auf ca. 1870 geschätzt, während der Schuppen vermutlich in den 1950er Jahren errichtet wurde. Das Grundstück befindet sich in einer einfachen, dörflich geprägten Wohnlage. Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist als stark vernachlässigt und sanierungsbedürftig einzustufen. Es bestehen erhebliche Baumängel und Bauschäden, insbesondere gravierende Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Erdgeschoss sowie an den Wänden des Obergeschosses. Begonnene Modernisierungsmaßnahmen wurden nicht zu Ende geführt. Das Bad im Obergeschoss befindet sich im Rohbau und ist ohne WC, zudem fehlen in zwei Räumen des Erdgeschosses die Heizkörper. Darüber hinaus besteht ein erheblicher Entrümpelungsbedarf, da sich im Objekt noch Sperrmüll und Unrat befinden. Die Ausstattung ist leicht unterdurchschnittlich und das Gebäude entspricht nicht den aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ein zentrales rechtliches Risiko ergibt sich aus der Teilungserklärung. Die Regelungen zur Instandhaltung und Kostentragung des Gemeinschaftseigentums (wie Dach und Außenwände der getrennten Wohnhäuser) sind unklar und bergen erhebliches Konfliktpotenzial mit dem Eigentümer der zweiten Einheit (ATP-Nr. 2). Die Gutachterin hat hierfür einen pauschalen Wertabzug von 5.000 € vorgenommen. Für die Baumängel und die erforderliche Entrümpelung wurde ein weiterer Abschlag von 33.000 € angesetzt. Das Grundstück liegt zudem im Einwirkungsbereich des früheren Steinkohle- und Braunkohlebergbaus, wobei laut Auskünften der RWE Power AG und EBV GmbH aktuell keine Bergschadensgefährdung vorliegt. Aus Investorensicht ist dieses Objekt als hochriskant einzustufen. Der amtliche Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung der Schäden und rechtlichen Risiken auf 125.000,00 € festgesetzt, basierend auf dem Sachwertverfahren mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,85. Potenzielle Erwerber müssen immense Sanierungs- und Modernisierungskosten einkalkulieren, um das Gebäude in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Ein Kauf empfiehlt sich daher nur für Kapitalanleger mit fundierter Sanierungserfahrung und entsprechender Liquiditätsreserve.