ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt (Aktenzeichen 32 K 26/25) betrifft eine im Erdgeschoss gelegene 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 2) mit ca. 99,64 m² Wohnfläche in Bergheim-Zieverich (Otto-Hahn-Straße). Das ca. 1973 errichtete Mehrfamilienhaus umfasst insgesamt 28 Wohneinheiten und ist Teil des weitläufigen 'Wohnpark Zieverich'. Zum Sondereigentum gehört zudem ein Kellerraum sowie ein 1/32 Miteigentumsanteil an einem vorgelagerten Parkplatz-Grundstück, der zur Nutzung eines Pkw-Stellplatzes berechtigt. Die Lage wird im Gutachten als mäßige Wohnlage mit einer problematischen Sozialstruktur eingestuft. Die Verkehrsanbindung ist gut (Autobahn 61 in 3 km, Bahnhof in 1 km), allerdings führt die Nähe zur Autobahn (ca. 350 m) zu Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm. Die Wohnung verfügt laut Aufteilungsplan über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, eine Küche, eine Diele, zwei Flure, ein Bad, ein Gäste-WC, einen Spind und einen Balkon. Eine Innenbesichtigung der Wohnung und des Kellers war dem Sachverständigen nicht möglich. Von außen betrachtet und basierend auf den modernisierten Kunststofffenstern wird ein durchschnittlicher Pflegezustand unterstellt. Das Gemeinschaftseigentum zeigt jedoch deutliche Mängel wie Risse in der Travertinfassade, beschädigte Glasbausteinfenster und einen überalterten Heizkessel. Zudem besteht am Gemeinschaftseigentum (Klimatechnik im Schwimmbad, Spielplatz) bekannter Erneuerungsbedarf. Zentrale Risiken liegen in der fehlenden Innenbesichtigung, für die der Gutachter einen Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Ertragswert vorgenommen hat (Verkehrswertfestsetzung auf insgesamt 101.700 EUR, davon 97.000 EUR für die Wohnung und 4.700 EUR für den Stellplatz). Ein weiteres massives Risiko ist das sehr hohe monatliche Hausgeld von insgesamt 519 EUR (428 EUR für die Wohnung inklusive Heizung, 91 EUR für die BGB-Gesellschaft/Freizeitzentrum). Dieses Hausgeld reduziert den Cashflow einer potenziellen Vermietung drastisch. Lasten im Grundbuch und Baulasten sind vorhanden, wirken sich laut Gutachter jedoch nicht direkt wertmindernd aus. Für konservative Kapitalanleger ist dieses Objekt aufgrund der Kombination aus fehlender Innenbesichtigung, Sanierungsstau der WEG-Gemeinschaft und der außergewöhnlich hohen Hausgeldbelastung nur bedingt geeignet. Zwar versprechen die Wohnungsgröße und die Mikrolage eine solide Nachfrage durch Mieter, doch fressen die laufenden Kosten einen Großteil der potenziellen Mieteinnahmen auf. Investoren sollten den Versteigerungstermin am 13. Januar 2027 am Amtsgericht Bergheim nur mit einer sehr defensiven Bietstrategie ins Auge fassen.