ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf kommt die im Dachgeschoss belegene 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 3 in einem freistehenden, voll unterkellerten Dreifamilienwohnhaus in der Brandenburger Straße 29 im Bergheimer Stadtteil Niederaußem. Das Gebäude liegt an einer voll ausgebauten Wohnstraße in verkehrsmäßig günstiger, mittlerer Wohnlage mit überwiegender Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Die Wohnfläche der Dachgeschosswohnung beträgt rund 70 m², aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche, Diele und ein innenliegendes Bad. Zur Einheit gehören als wertsteigernde Merkmale ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz und einer Gartenteilfläche sowie ein Kellerraum. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1973 in Massivbauweise errichtet, das Dachgeschoss ca. 1986 ausgebaut und im Jahr 2009 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als mäßig und teils vernachlässigt eingestuft. Neben sichtbaren handwerklichen Eigenleistungen und Gebrauchsspuren fallen gravierende Schäden auf: Die Ölzentralheizung ist seit rund zwei Jahren außer Betrieb, am Balkon zeigen sich Betonabplatzungen mit freiliegender Bewehrung, und im Badezimmer sind nach einem Wasserschaden Restarbeiten offen. Zudem ist der Keller stark vermüllt und die vorhandene Dachterrasse auf der Garage baurechtlich ungenehmigt. Der Sachverständige beziffert die Baumängel und Schäden mit einem pauschalen Wertabzug von 17.500,00 €. Rechtlich besteht eine Eigengrenzüberbauung über insgesamt sechs Flurstücke (Flurstücke 540, 764, 770, 771, 772 und 773 mit zusammen 663 m²), die jedoch als wirtschaftliche Einheit gemeinsam im Grundbuch gebucht sind und versteigert werden. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht professionell organisiert: Es existieren weder eine WEG-Verwaltung noch Hausgeldzahlungen oder eine gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage. Das Objekt wird derzeit durch den Schuldner eigengenutzt. Der Verkehrswert wurde gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf 125.000,00 € festgesetzt; die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 sind nach einem früheren Termin entfallen. Aus Investorensicht bietet die Immobilie dank des Wegfalls der Wertgrenzen und der zugeordneten Sondernutzungsflächen Chancen auf einen preiswerten Einstieg. Dem stehen jedoch handfeste Risiken gegenüber: Die Sanierung der Heizung, die Abstimmung baulicher Maßnahmen in einer bisher unstrukturierten Eigentümergemeinschaft sowie die Räumung der eigengenutzten Einheit bedürfen sorgfältiger Vorbereitung und solider Nachfinanzierung.