ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergisch Gladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt betrifft eine im Jahr 1977 errichtete und vermietete Eigentumswohnung im 9. Obergeschoss eines zehngeschossigen Mehrfamilienhauses im 'Wohnpark Gronau' (Mülheimer Straße 125, 51469 Bergisch Gladbach). Die Wohneinheit Nr. 168 verfügt über eine Wohnfläche von 87,67 m², die sich auf zwei Zimmer, eine großzügige Wohnküche, Diele, Bad, Gäste-WC und einen Balkon erstreckt. Zum Sondereigentum gehören zudem ein Abstellraum im Erdgeschoss sowie eine eigene Garagenbox (Nr. 37) in der Tiefgarage. Die Wohnlage im Ortsteil Gronau gilt als durchschnittlich; sie bietet eine gute Verkehrsanbindung nach Köln, ist jedoch durch Lärmbeeinträchtigungen der nördlichen Bahntrasse und der Mülheimer Straße belastet. Der bauliche Zustand des Sondereigentums präsentiert sich modernisiert, aber unvollständig. In den Jahren 2021/2022 wurden zwar wesentliche Erneuerungen an Elektroinstallationen, Bad und Böden durchgeführt, es fehlen jedoch weiterhin alle Innentüren mitsamt Zargen sowie die Sanitärobjekte im Gäste-WC. Die Fertigstellungskosten werden gutachterlich auf 4.000 EUR geschätzt. Gravierender sind die Mängel am Gemeinschaftseigentum: Neben Rissen an den Balkonen ist die Tiefgarage sanierungsbedürftig (schadhafter Betonboden, freiliegende Bewehrung). In die zugehörige Garagenbox dringt zudem Feuchtigkeit durch den Lüftungsschacht ein. Diese gemeinschaftlichen Bauschäden wurden wertmindernd mit 14.000 EUR im Ertragswert berücksichtigt. Finanziell ist das Objekt hochgradig belastet. Das monatliche Hausgeld beträgt aktuell ungewöhnlich hohe 847 EUR (inklusive 798,33 EUR Heizkosten- und 48,67 EUR Erhaltungsrücklagenvorauszahlung). Laut WEG-Verwaltung resultiert dies primär aus einem überdurchschnittlichen Nutzerverhalten bei Heizung und Wasser in dieser Wohnung. Dem steht eine Netto-Kaltmiete von ca. 1.200 EUR (inkl. Garagenbox) gegenüber, welche die marktübliche Miete von 944 EUR übersteigt. Aufgrund der drohenden Sanierungskosten und des hohen Hausgeldes sollten Investoren nur mit erheblichem Sicherheitsabstand zum Verkehrswert von 194.000 EUR bieten.