ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Zum Aufruf kommt eine 81,88 m² große Eigentumswohnung (WE Nr. 16) im begehrten Berliner Ortsteil Charlottenburg (Leibnizstraße 70). Das Objekt befindet sich im 3. Obergeschoss des Quergebäudes eines im Jahr 1902 errichteten Wohn- und Geschäftshauses, das im Jahr 1959 teilweise wiederaufgebaut wurde. Die Lage besticht durch ihre exzellente Anbindung und die Nähe zum Savignyplatz sowie dem Karl-August-Platz. Trotz der sehr guten Infrastruktur und der Einstufung als „gute Wohnlage“ gemäß dem Berliner Mietspiegel ist mit Lärmimmissionen durch den umliegenden Straßenverkehr und die südlich verlaufende Bahntrasse zu rechnen. Da dem Gutachter kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, basiert die Bewertung auf einer reinen Außenbesichtigung sowie den vorliegenden Bauakten. Für das Sondereigentum wird ein dem Alter entsprechender, ausreichender Zustand unterstellt, wobei die Elektroinstallation explizit als „nicht mehr zeitgemäß“ beschrieben wird. Das Gemeinschaftseigentum weist erkennbaren Instandhaltungsstau auf. Dazu zählen Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Außenfassaden sowie im Kellerbereich, Abnutzungen im Treppenhaus und ein schadhaftes Dach über dem Quergebäude. Beheizt wird die Einheit über eine Gasetagenheizung. Ein wesentliches Risiko stellt das Fehlen der Innenbesichtigung dar, weshalb im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 5 % (-17.200,00 EUR) auf den Schätzwert von 343.900,00 EUR vorgenommen wurde, was zum finalen Verkehrswert von 325.000,00 EUR führt. Zudem ist die Wohnung laut Aktenlage „offensichtlich vermietet“, was eine zeitnahe Eigennutzung stark erschwert. Das Objekt liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Karl-August-Platz“, was mietrechtliche und bauliche Beschränkungen mit sich bringt. Ein Energieausweis liegt vor (Endenergieverbrauch 147,9 kWh/m²a). Für Kapitalanleger bietet sich hier die Chance, eine großzügige Eigentumswohnung in einer der gefragtesten Lagen der Berliner City-West unterhalb des Marktpreises zu erwerben. Aufgrund der Vermietungssituation und des unklaren Innenzustands eignet sich dieses Objekt vorrangig für erfahrene Investoren, die bereit sind, das Sanierungsrisiko im Sondereigentum sowie die Instandsetzungsanteile am Gemeinschaftseigentum einzukalkulieren. Ein konservatives Bietverhalten mit ausreichendem Puffer für eventuelle Modernisierungen der Wohnung (insbesondere Elektrik und Bäder) ist dringend anzuraten.