ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die zur Versteigerung stehende Eigentumswohnung Nr. 4 befindet sich in einer gefragten und zentralen Wohnlage des Berliner Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf in der Leibnizstraße 70. Das nähere Umfeld ist geprägt von einer urbanen Blockbebauung und bietet mit der Nähe zum Savignyplatz, dem Olivaer Platz sowie dem Kurfürstendamm eine exzellente Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomieangeboten und einer hervorragenden Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz (U-Bahn Wilmersdorfer Straße in ca. 500 m Entfernung). Einschränkend wirkt sich jedoch eine spürbare Lärmbelastung durch die stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen sowie eine südlich verlaufende Bahntrasse aus. Das fönfgeschossige Wohn- und Geschäftshaus wurde vorwiegend im Jahr 1902 errichtet, wobei die oberen Geschosse im Jahr 1959 wiederaufgebaut wurden. Die Wohnung selbst verfügt über einen großzügigen Grundriss mit 151,70 m² Wohnfläche, verteilt auf 4,5 Zimmer, Küche, Bad, WC, Diele, Flur, Kammer und eine Loggia. Da die Mieter dem Gutachter den Zutritt verweigerten, konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden. Das Gutachten unterstellt einen dem Alter entsprechenden, mittleren Bauzustand des Sondereigentums bei einem eher unterdurchschnittlichen Modernisierungsstand. Das Gemeinschaftseigentum weist erkennbare Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden sowie ein schadhaftes Dach über dem Quergebäude auf. Rechtlich ist zu beachten, dass das Objekt seit Juli 2017 vermietet ist, wobei die monatliche Nettokaltmiete 1.438,50 € beträgt. Da kein Wirtschaftsplan vorgelegt wurde, sind Angaben zum Wohngeld gänzlich unbekannt. Das Grundstück liegt zudem im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung 'Karl-August-Platz', was bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig macht. Zur Kompensation der Risiken aus der fehlenden Innenbesichtigung wurde im Gutachten ein pauschaler Abschlag von 5 % (-28.800,00 €) vorgenommen, wodurch sich der festgesetzte Verkehrswert auf 550.000,00 € beläuft. Für Investoren stellt die Wohnung ein attraktives Charlottenburger Core-Objekt mit Wertsteigerungspotenzial dar, sofern das Risiko des inneren Zustands adäquat eingepreist wird. Die Bruttomietrendite liegt bei ca. 3,14 %. Bieter sollten die rechtlichen Hürden einer eventuellen Eigenbedarfskündigung sowie potenzielle Sanierungskosten im Inneren der Wohnung unbedingt einkalkulieren. Ein Einstieg deutlich unter dem Verkehrswert ist aufgrund der Risiken ratsam.