ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt liegt in der Leibnizstraße 70 im beliebten Berliner Ortsteil Charlottenburg. Die Umgebung nahe dem Savignyplatz und Kurfürstendamm zeichnet sich durch eine exzellente, urbane Infrastruktur aus. Die Wohnung Nr. 13 befindet sich im 2. Obergeschoss des Seitenflügels eines im Jahr 1902 erbauten, fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses. Die Wohnlage wird im Berliner Mietspiegel als gut eingestuft, wenngleich Lärmimmissionen durch die anliegenden Hauptverkehrsstraßen und eine nahe Bahntrasse bestehen. Das Gebäude befindet sich im Bereich der Erhaltungsverordnung 'Karl-August-Platz'. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums weist sichtbare Mängel auf, darunter Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden und im Kellerbereich sowie ein schadhaftes Dach über dem Quergebäude. Da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, wurde für die Wohnung selbst ein pauschaler Risikoabschlag von 5 % vorgenommen. Für die Wertermittlung wurde ein unterdurchschnittlicher Modernisierungszustand unterstellt. Ein Energieausweis liegt vor und weist einen Endenergieverbrauch von 147,9 kWh/(m²*a) aus. Die Wohnung ist vermietet, jedoch sind weder der Mietvertrag noch die Mieteinnahmen oder das zu zahlende Wohngeld bekannt, da keine Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden. Ein Wirtschaftsplan lag dem Gutachter ebenfalls nicht vor. Mit einem Verkehrswert von 165.000,00 € (ca. 4.279 €/m²) ist das Objekt für die Mikrolage preiswert bewertet. Die Kombination aus fehlenden Mietinformationen, Sanierungsstau am Gebäude und den Beschränkungen der Erhaltungsverordnung macht dieses Objekt jedoch zu einem Hochrisiko-Investment. Investoren sollten substanzielle finanzielle Puffer für anstehende Sonderumlagen sowie eventuelle rechtliche Auseinandersetzungen bezüglich des Mietverhältnisses einplanen.