ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Objekt & Lage: Die Eigentumswohnung Nr. 11 liegt im Erdgeschoss des Quergebäudes der Leibnizstraße 70 im begehrten Berliner Ortsteil Charlottenburg. Das 1902 erbaute, 5-geschossige und voll unterkellerte Wohn- und Geschäftshaus umfasst insgesamt 18 Einheiten. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende urbane Infrastruktur nahe dem Savignyplatz und dem Olivaer Platz aus, ist jedoch durch die verkehrsreiche Leibnizstraße sowie eine südlich verlaufende Bahntrasse von Lärmimmissionen betroffen (Gutachten S. 5). Zustand & Ausstattung: Aufgrund des verweigerten Zutritts konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Die Wohnfläche von ca. 74,48 m² verteilt sich laut Aufteilungsplan auf 2,5 Zimmer, Küche, Bad und Flur (Gutachten S. 7). Die Ausstattung wird als ausreichend, aber modernisierungsbedürftig eingeschätzt; insbesondere wird die Elektroinstallation als nicht mehr zeitgemäß eingestuft (Gutachten S. 8). Das Gemeinschaftseigentum weist erkennbaren Instandhaltungsstau auf, dokumentiert durch Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden sowie ein schadhaftes Dach über dem Quergebäude (Gutachten S. 7). Rechte, Lasten & Risiken: Das Hauptrisiko stellt die fehlende Innenbesichtigung dar, weshalb ein pauschaler Risikoabschlag von 10 % auf den Vergleichswert vorgenommen wurde (Gutachten S. 13). Zudem ist das in den Grundrisszeichnungen ausgewiesene Sondernutzungsrecht an der Terrasse rechtlich nicht im Grundbuch gesichert (Gutachten S. 7). Das Objekt befindet sich im Bereich der Erhaltungsverordnung 'Karl-August-Platz', was bauliche Eingriffe genehmigungspflichtig macht (Gutachten S. 6). Positiv hervorzuheben ist, dass die Wohnung laut Gutachten vermutlich unbewohnt ist (Gutachten S. 6). Investitionsfazit: Dieses Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Investoren, die das Risiko des unbekannten Innenzustands einkalkulieren können. Der festgesetzte Verkehrswert von 375.000 € bietet einen attraktiven Abschlag gegenüber dem ermittelten unbereinigten Wert von 417.100 €. Bei erfolgreicher Sanierung und unter der Annahme der Bezugsfreiheit lässt sich hier ein wertbeständiges Investment in erstklassiger Berliner City-Lage realisieren.