ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die zum Verkauf stehende Eigentumswohnung Nr. 10 befindet sich in der Leibnizstraße 70 im begehrten Berliner Ortsteil Charlottenburg. Das Objekt liegt im 4. Obergeschoss rechts eines im Jahr 1902 errichteten, 5-geschossigen und vollunterkellerten Wohn- und Geschäftshauses. Die Wohnfläche beträgt ca. 111,82 m² und verteilt sich laut Abgeschlossenheitsbescheinigung auf drei Zimmer, Küche, Bad, Diele, Flur, Kammer sowie eine Loggia und einen Balkon. Die nähere Umgebung zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur nahe dem Savignyplatz und dem Kurfürstendamm aus, wenngleich durch die anliegenden Hauptverkehrsstraßen und eine südlich verlaufende Bahntrasse mit Lärmimmissionen gerechnet werden muss. Da eine Innenbesichtigung des Sondereigentums nicht stattfinden konnte, unterstellte der Gutachter einen durchschnittlichen bis unterdurchschnittlichen Modernisierungsgrad und zog einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % vom ermittelten Vergleichswert (682.100,00 EUR) ab. Dies führte zu einem finalen, festgesetzten Verkehrswert von 610.000,00 EUR. Das Gemeinschaftseigentum weist sichtbare Mängel auf, darunter Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden sowie im Kellerbereich und ein schadhaftes Dach über dem Quergebäude. Die Haustechnik besteht aus einer Gasetagenheizung und einem elektrischen Durchlauferhitzer; die Elektroinstallation wird als nicht mehr zeitgemäß eingestuft. Rechtlich liegt das Objekt im Bereich der Erhaltungsverordnung „Karl-August-Platz“, was Nutzungsänderungen oder Modernisierungen erschwert. Zudem existiert eine ältere Genehmigungsfreistellung für einen Dachgeschossausbau und den Anbau eines Außenaufzuges, deren Umsetzungsstatus jedoch unklar ist. Da Wirtschafts- und Einzelwirtschaftspläne nicht vorgelegt wurden, bleibt die genaue Höhe des Wohngeldes unbekannt. Da die Wohnung laut Gutachten vermutlich unbewohnt ist, besteht mittelfristig die Chance auf eine freie Neuvermietung oder Eigennutzung. Für risikobewusste Investoren stellt das Objekt eine attraktive Einstiegsmöglichkeit in den Berliner Spitzenmarkt dar. Ein erfolgreicher Erwerb setzt jedoch voraus, dass potenzielle Sanierungskosten im Inneren der Wohnung sowie zukünftige Sonderumlagen für das Gemeinschaftseigentum bereits im Gebot einkalkuliert werden. Ein konservativer Bietansatz unterhalb des Verkehrswertes ist aufgrund der Unwägbarkeiten dringend anzuraten.