ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt ist eine großzügige Eigentumswohnung (WE Nr. 7) im dritten Obergeschoss eines fünfgeschossigen, vollunterkellerten Wohn- und Geschäftshauses in der Leibnizstraße 70, 10625 Berlin-Charlottenburg. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist 1902, wobei im Jahr 1959 ein teilweiser Wiederaufbau der oberen Geschosse erfolgte. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 128,27 m², die sich auf vier Zimmer, Küche, Bad, Diele, Kammer und eine Loggia verteilt. Die Lage in Charlottenburg gilt gemäß dem Berliner Mietspiegel 2024 als gute Wohnlage, zeichnet sich jedoch durch erhebliche Lärmimmissionen aus, die durch den starken Verkehr auf der Leibnizstraße und der nahegelegenen Kantstraße sowie eine südlich verlaufende Bahntrasse verursacht werden. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als ausreichend, jedoch mit erkennbarem Instandhaltungsstau beschrieben. Es zeigen sich Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden und im Kellermauerwerk. Da eine Innenbesichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen nicht möglich war, wurde für das Sondereigentum ein ausreichender Bauzustand sowie ein unterdurchschnittlicher Modernisierungsstand unterstellt. Die Elektroinstallationen wurden als nicht mehr zeitgemäß eingestuft. Der Energieausweis weist einen Endenergieverbrauch des Gebäudes von 147,9 kWh/(m²*a) aus. Rechtlich liegt das Objekt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Karl-August-Platz“ gemäß § 172 BauGB, was bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig macht. Die Wohnung ist offensichtlich vermietet; Details zu Mieterträgen, Wohngeld oder Nebenkosten konnten mangels Vorlage von Unterlagen nicht ermittelt werden. Der ermittelte Schätzwert von 474.600,00 € wurde aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung um einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 5 % (23.700,00 €) reduziert, woraus sich der festgesetzte Verkehrswert von 450.000,00 € ergibt. Aus Investorensicht bietet die Immobilie durch den relativ günstigen Quadratmeterpreis von rund 3.500 €/m² in einer etablierten Berliner City-West-Lage ein interessantes Wertpotenzial. Dem stehen jedoch signifikante Risiken gegenüber, insbesondere das unkalkulierbare Risiko des Innenzustands der Wohnung, die bestehende Vermietung ohne bekannte Vertragskonditionen sowie der Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum. Ein Erwerb eignet sich primär für risikobereite Bestandshalter mit Liquiditätsreserven für anstehende Sanierungen.