ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die bewertete Eigentumswohnung Nr. 18 liegt im 4. Obergeschoss des Quergebäudes des Wohn- und Geschäftshauses Leibnizstraße 70 in 10625 Berlin-Charlottenburg. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine exzellente urbane Infrastruktur aus: Nahegelegene Anlaufpunkte wie der Savignyplatz und der Karl-August-Platz bieten ein breites kulturelles und gastronomisches Angebot, während die Anbindung an den ÖPNV über die U-Bahn-Station Wilmersdorfer Straße und den S-Bahnhof Savignyplatz hervorragend ist. Das fünfgeschossige Gebäude aus dem Jahr 1902 (Wiederaufbau 1959) befindet sich in einem dem Alter entsprechenden, aber renovierungsbedürftigen Allgemeinzustand. Am Gemeinschaftseigentum bestehen sichtbare Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden sowie im Bereich des Kellermauerwerks, zudem wird das Dach über dem Quergebäude als schadhaft beschrieben. Für die Wohnung selbst konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, weshalb ein standardmäßiger Bauzustand mit unterdurchschnittlichem Modernisierungsgrad und einer nicht mehr zeitgemäßen Elektroinstallation unterstellt wurde. Die Wohnung ist offensichtlich vermietet, allerdings lagen dem Gutachter weder der aktuelle Mietvertrag noch aktuelle Wirtschaftspläne oder Wohngeldabrechnungen vor, was die genaue Ertragskalkulation erschwert. Zudem liegt das Grundstück im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Karl-August-Platz“, was bauliche Änderungen stark einschränkt. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung wurde im Gutachten ein pauschaler Abschlag von 5 % (-17.400 €) auf den ermittelten Schätzwert von 348.900 € vorgenommen, um dem unklaren Erhaltungszustand Rechnung zu tragen. Für Investoren stellt das Objekt eine klassische 'Black Box' in hervorragender Charlottenburger Lage dar. Die solide Grundsubstanz der Wohnung und die sehr gute Vermietbarkeit stehen einem signifikanten Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum und unklaren vertraglichen Bindungen der Mieter gegenüber. Ein erfolgreiches Investment setzt ein konservatives Bietverhalten mit ausreichenden Liquiditätsreserven für eine spätere Sanierung voraus.