ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 17 in einem fünfgeschossigen, vollunterkellerten Wohn- und Geschäftshaus in der Leibnizstraße 70, 10625 Berlin-Charlottenburg. Die Wohnung liegt im 4. Obergeschoss des Seitenflügels und weist eine Wohnfläche von ca. 38,40 m² auf, verteilt auf ein Zimmer, Küche, Bad, Flur und Kammer. Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes ist 1902, wobei im Jahr 1959 ein Wiederaufbau der oberen Geschosse des Vorderhauses stattfand. Die Lage wird laut Mietspiegel als gut eingestuft und besticht durch die unmittelbare Nähe zum Karl-August-Platz und Savignyplatz. Allerdings ist durch die stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen Kantstraße und Leibnizstraße sowie eine nahegelegene Bahntrasse mit Lärmimmissionen zu rechnen. Eine Innenbesichtigung der Wohnung konnte nicht durchgeführt werden, weshalb der genaue Erhaltungs- und Ausstattungszustand der Räume dem Gutachter verborgen blieb. Für die Wertermittlung wurde ein durchschnittlicher Standard unterstellt. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem altersgemäßen, jedoch teilweise instandsetzungsbedürftigen Zustand. Es wurden Putz-, Farb- und Feuchtigkeitsschäden an den Fassaden und im Kellermauerwerk festgestellt. Zudem weist das Dach über dem Quergebäude Schäden auf. Die Beheizung erfolgt über eine Gasetagenheizung, während die Warmwasserbereitung über einen elektrischen Durchlauferhitzer läuft. Ein Energieausweis liegt vor und weist einen Endenergieverbrauch von 147,9 kWh/(m²*a) aus. Aufgrund des verweigerten Zutritts zur Wohnung besteht ein erhebliches Bieterrisiko bezüglich des tatsächlichen Sanierungsbedarfs im Sondereigentum. Zur Kompensation dieser Unsicherheit wurde im Gutachten ein pauschaler Abschlag von 10 % (23.000,00 EUR) auf den vorläufigen Vergleichswert vorgenommen. Zudem liegen keine Angaben zum aktuellen Wohngeld oder der Höhe der Instandhaltungsrücklage vor, da kein Wirtschaftsplan übermittelt wurde. Das Grundstück befindet sich zudem im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Karl-August-Platz“, was bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig macht. Mit einem vom Gericht festgesetzten Verkehrswert von 210.000,00 EUR stellt das Objekt trotz der Risiken eine attraktive Investitionsmöglichkeit in einer der gefragtesten Lagen West-Berlins dar. Kapitalanleger sollten jedoch ein großzügiges Budget für potenzielle Renovierungen im Innenbereich einkalkulieren und die unklare Wohngeldsituation bei der Gebotskalkulation berücksichtigen. Nach Beseitigung etwaiger Mängel verspricht die Mikrolage eine hervorragende Wiedervermietbarkeit und langfristige Wertstabilität.