ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die zur Zwangsversteigerung stehende Eigentumswohnung (WE 2) befindet sich in der Kronberger Straße 2 im begehrten Berliner Ortsteil Grunewald (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 70 K 68/24). Das dreigeschossige, im Jahr 2001 errichtete Mehrfamilienhaus umfasst lediglich sechs Einheiten und zeichnet sich durch einen hervorragenden, nahezu neuwertigen Zustand des Gemeinschaftseigentums aus. Die angebotene Einheit erstreckt sich über das Erdgeschoss und das Untergeschoss und verfügt über ein wertvolles Sondernutzungsrecht an einer eigenen Garten- und Terrassenfläche. Die offizielle Wohnfläche im Erdgeschoss beläuft sich laut Bestandsplanung auf rund 132 m², während die Nutzfläche im Untergeschoss ca. 62 m² beträgt. Ausstattung und Zustand präsentieren sich im Gemeinschaftseigentum als überdurchschnittlich gut instandgehalten. Die Wohnung selbst verfügt im Erdgeschoss über drei Zimmer mit offener Küche, Bad und Gäste-WC. Die Räume im Untergeschoss (drei Räume, innenliegende Küche, Bad) weisen einen Fliesenboden auf, sind jedoch bauordnungsrechtlich in Berlin nicht für Wohnzwecke zugelassen und werden formell als Hobbyräume deklariert. Ein gravierender baulicher Aspekt ist, dass die beiden Geschosse entgegen der Teilungserklärung derzeit nicht durch eine interne Treppe miteinander verbunden sind. Darüber hinaus war eine Innenbesichtigung des Erdgeschosses beim Ortstermin am 03.02.2025 nicht möglich, weshalb die Gutachterin hierfür einen Sicherheitsabschlag von 3 % vorgenommen hat. Rechtlich und verfahrenstechnisch ist das Objekt durch eine gemischte Nutzung geprägt: Das Untergeschoss ist seit 2015 vermietet (Miete zuletzt ca. 470 €), während das Erdgeschoss von der Eigentümerin selbst genutzt wird. Ein erhebliches Bieterrisiko liegt in der Diskrepanz der Verkehrswerte: Während das Sachverständigengutachten den Verkehrswert auf Basis des Ertragswerts mit 756.000 € beziffert, setzte das Amtsgericht Charlottenburg den offiziellen Verkehrswert in der Bekanntmachung auf 1.085.000 € fest. Eine Sicherheitsleistung wird verlangt. Für sicherheitsbewusste Investoren stellt das Objekt aufgrund der unvollständigen Besichtigung und der baurechtlichen Einschränkungen im Untergeschoss eine Herausforderung dar. Wer jedoch die exklusive Grunewald-Lage schätzt und das Potenzial besitzt, die bauliche Verbindung der Geschosse nachträglich zu realisieren sowie das Mietverhältnis im UG zu managen, findet hier eine seltene Einstiegschance unterhalb des regulären Marktniveaus.