ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Wohnungseigentum Nr. 11 in der Schildower Straße 1 im Berliner Bezirk Reinickendorf (Ortsteil Hermsdorf). Die Liegenschaft befindet sich auf einem 1.822 m² großen Eckgrundstück zur stark frequentierten Berliner Straße (B96). Das Ursprungsgebäude wurde 1977 im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau als zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten errichtet. Im Rahmen einer 2018 genehmigten und 2023 begonnenen Geschossaufstockung sollte das Gebäude um ein 2. Obergeschoss mit drei Wohneinheiten erweitert werden. Aufgrund unsachgemäßer Ausführung und schwerer Niederschlagswasserschäden im Bestand wurden die Arbeiten im November 2023 eingestellt; das Vorhaben steht seither still. Die projektierte Einheit Nr. 11 liegt im 2. Obergeschoss postalisch rechts und weist laut Teilungserklärung eine Wohnfläche von 74,24 m² auf. Vorgesehen sind zwei Zimmer, Flur, Bad, Abstellkammer, eine offene Küchennische und eine nach Südwesten ausgerichtete Balkonterrasse auf dem bisherigen Flachdach. Vor Ort existiert lediglich ein gezimmertes Holzständerwerk mit provisorisch eingesetzten Fenstern und einer Unterspannbahn mit Schutzplane unter dem flach geneigten Walmdach. Sämtliche Innenarbeiten, Decken- und Bodenaufbauten sowie Ver- und Entsorgungsleitungen fehlen vollständig. Der Zugang ist derzeit nur provisorisch über eine Außenleiter an der Fassade möglich, da die Treppenhausverlängerung noch nicht ausgeführt wurde. Rechtlich und verfahrenstechnisch ist das Objekt von komplexen Vorlasten geprägt: Die Baugenehmigung für die Aufstockung ist durch die Bauunterbrechung von über einem Jahr erloschen und bedarf eines Neuantrags. In Abteilung II ist eine Eigentumsvormerkung eingetragen, die im Zwangsversteigerungsverfahren voraussichtlich erlischt. Für das Grundstück besteht ein Eintrag im Altlastenverdachtskataster wegen einer ehemaligen Tankstelle (1961–1974). Die WEG musste zur Schadensabwehr und für Ersatzvornahmen bereits ca. 160.000,00 € an Sonderumlagen aufwenden; zudem bestehen für die drei Aufstockungseinheiten Wohngeldrückstände von insgesamt rund 100.000,00 €. Der Gutachter leitete den Verkehrswert über ein modifiziertes Ertragswertverfahren her: Ausgehend von einem unbeeinflussten Ertragswert in Höhe von 401.000,00 € wurden 220.000,00 € als anteiliger Fertigstellungsaufwand (3.000,00 €/m²) sowie rund 11.000,00 € für die einjährige Bauzeitdiskontierung abgezogen, woraus der festgesetzte Verkehrswert von 170.000,00 € resultiert. Das Investment bietet substanzielle Chancen für Sanierer und Bauträger, erfordert jedoch eine konsolidierte Gesamtrealisierung der gesamten Dachetage.