ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Zur Versteigerung gelangt das Wohnungseigentum Nr. 11 im 2. Obergeschoss links des Gebäudeteils Hildegardstraße 18 A in 10715 Berlin (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). Die 2-Zimmer-Wohnung befindet sich in einem 1956 errichteten, 6-geschossigen Wohnkomplex des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus mit insgesamt 30 Wohneinheiten auf einem 679 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine zentrale City-Lage innerhalb des Berliner Stadtbahnrings aus, die eine hervorragende Anbindung an ÖPNV (U-Bahnhof Blissestraße, S-Bahnhof Heidelberger Platz) und Autobahn (A100) sowie beste Nahversorgung im Umfeld bietet, wenngleich durch die angrenzende Blissestraße eine spürbare Verkehrslärmbelastung vorliegt. Die vom Sachverständigen nach WoFlV maßstäblich ermittelte Wohnfläche beträgt 55,40 m² (gegenüber 57,66 m² in der Teilungserklärung) und gliedert sich in Flur, Schlafzimmer, Bad, separate Küche sowie ein nach Süden ausgerichtetes Wohnzimmer mit Balkon. Das Gemeinschaftseigentum verfügt über eine im Jahr 2024 erneuerte Aufzugsanlage (Zugang ab Hochparterre) und eine 2014 eingebaute Gas-Zentralheizung. Allerdings besteht am Gemeinschaftseigentum erheblicher Instandhaltungsrückstau: Die Wasser- und Abwasserleitungen stammen weitgehend aus dem Baujahr und weisen wiederkehrende Schäden durch Lochfraß auf, die hofseitige Dacheindeckung besteht aus Asbestzement-Wellplatten, und der Dachstuhl gilt als erneuerungsbedürftig. Das Sondereigentum war am Besichtigungstag nicht zugänglich; die Ausstattungsmerkmale und der Bauzustand wurden auf Basis von Vergleichswohnungen und Bauakten abgeleitet. Die Wohnung ist langjährig vermietet, wobei weder Angaben zur tatsächlichen Miethöhe noch zum Mietvertrag vorgelegt wurden. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine Hofgemeinschafts-Grunddienstbarkeit eingetragen, die keinen Einfluss auf den Verkehrswert hat. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 175.000,00 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag 12.03.2025), wobei ein pauschaler Vorhaltebetrag von 15.000,00 € für anstehende Revitalisierungsmaßnahmen berücksichtigt wurde. Für Investoren bietet die Immobilie eine wertstabile Lage in Berlin-Wilmersdorf mit Ausbau- und Wertsteigerungspotenzial. Dem stehen jedoch das Ausfall- und Mieterrisiko bei fehlendem Innenaufmaß sowie das Risiko künftiger Sonderumlagen für die erforderliche Strang- und Dachsanierung gegenüber.