ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt umfasst eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 31,32 m² im 2. Obergeschoss des Gartenhauses/Quergebäudes einer fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshausanlage aus dem Baujahr 1909 (Schillerpromenade 6, Herrfurthplatz 4, 12049 Berlin-Neukölln). Das Grundstück umfasst 915 m² und liegt im beliebten Schillerkiez in unmittelbarer Nähe zum Tempelhofer Feld und Volkspark Hasenheide. Die Mikrolage zeichnet sich durch einen hohen Altbaubestand, breite Grünzüge und eine sehr gute Nahversorgung aus. Das Gemeinschaftseigentum weist laut Gutachten einen unterdurchschnittlichen bis schlechten Erhaltungszustand auf. Festgestellt wurden unter anderem Feuchtigkeits- und Putzschäden an Fassaden und Treppenhaus, beschädigte Holzfenster sowie Hinweise auf Schädlingsbefall im Dachstuhl. Zudem liegt eine noch nicht erledigte bauaufsichtliche Anordnung zur Behebung von Mängeln an Dach und Brandschutz vor. Da die WEG über keinerlei Instandhaltungsrücklage verfügt, sind Sonderumlagen zur Beseitigung des Instandhaltungsstaus sehr wahrscheinlich. Zur Wohnung Nr. 10 selbst konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, sodass Zuschnitt, Ausstattung und tatsächlicher Erhaltungszustand ungeprüft blieben. Auch der Vermietungsstand ist nicht gesichert. Das Gutachten berücksichtigte diese Unsicherheiten durch entsprechende Marktabschläge auf den vorläufigen Vergleichswert. Das Objekt liegt zudem im sozialen Erhaltungsgebiet 'Schillerpromenade'. Unter Abwägung der attraktiven Mikrolage im Berliner Trendbezirk und der substanziellen Risiken am Gemeinschaftseigentum bietet sich hier eine spekulative Einstiegsmöglichkeit für Investoren mit fundierter Sanierungserfahrung. Das Ertragspotenzial hängt maßgeblich vom tatsächlichen Innenzustand und dem Klärungsverlauf der WEG-Instandsetzungen ab.