ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Bundesallee 63 im beliebten Berliner Ortsteil Friedenau (Bezirk Tempelhof-Schöneberg). Bei dem Gebäude handelt es sich um ein viergeschossiges, unterkellertes Altbau-Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr ca. 1908. Die Eigentumswohnung Nr. 8 liegt im 2. Obergeschoss des Vorderhauses rechts und bietet laut Teilungserklärung bei ca. 118,84 m² Wohnfläche insgesamt 5 Zimmer, Küche mit Absteller, Bad, Flur und Balkon. Das Gebäude weist eine repräsentative Stuckfassade zur Straßenseite, ein gepflegtes Treppenhaus und einen 1997 nachgerüsteten Personenaufzug auf. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine exzellente Infrastruktur mit unmittelbarer Anbindung an den S- und U-Bahnhof Bundesplatz (ca. 100 m) aus, ist jedoch durch den starken Durchgangsverkehr der Bundesallee mit Schallemissionen von 65 bis 75 dB(A) belastet. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem baualterstypischen, soliden und durchschnittlich unterhaltenen Zustand. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen werden von der WEG durchgeführt, wofür per September 2025 eine Rücklage von ca. 107.000,00 € zur Verfügung stand. Die Haustechnik wird über Gasetagenheizungen versorgt; der vorliegende Energieverbrauchsausweis weist einen vergleichsweise günstigen Endenergieverbrauch von 81,4 kWh/(m² a) aus. Da der Eigentümer dem Sachverständigen keinen Zutritt gewährte, konnte das Sondereigentum von innen nicht besichtigt werden. Ausstattungsstandard, Erhaltungszustand und eine mögliche Umgestaltung (z. B. Zusammenlegung von Zimmern zur Badvergrößerung) sind rein hypothetischer Natur. Rechtlich ist zu beachten, dass laut gerichtlicher Veröffentlichung voraussichtlich Rechte in Abteilung II (Grunddienstbarkeiten Nr. 1 bis 3 aus dem Jahr 1908) bestehen bleiben werden, deren genaue Reichweite im Versteigerungstermin erörtert werden muss. Zudem betreibt unter anderem die WEG das Verfahren wegen Wohngeldrückständen in Höhe von ca. 5.000,00 €. Das monatliche Wohngeld beläuft sich auf 439,02 € kalt (inklusive 99,54 € Erhaltungsrücklage). Da die Wohnung laut Bekanntmachung vom bisherigen Eigentümer genutzt wird, ist mit einem Räumungsaufwand zu rechnen. Aus Investorensicht bietet die Liegenschaft aufgrund der gefragten Friedenauer Lage und des großzügigen Altbau-Flairs Potenzial. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 657.000,00 € basiert auf einem rechnerischen Vergleichswert von 773.000,00 €, von dem der Gutachter wegen des Besichtigungsverbots pauschal 15 % (116.000,00 €) in Abzug gebracht hat. Bieter sollten sich des Blindkauf-Risikos bewusst sein und Gebote so kalkulieren, dass eventuelle Kernsanierungskosten im Inneren sowie Verzögerungen bei der Besitzübergabe abgefedert werden können.