ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt umfasst eine Zweizimmer-Eigentumswohnung nebst Kellerraum Nr. 3/28 im 3. Obergeschoss des Wohn- und Geschäftshauses Frankfurter Allee 12 im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Das Gebäude bildet zusammen mit der Hausnummer 10 einen siebengeschossigen Baukörper mit Unterkellerung und Dachgeschossaufbau, der ca. 1954 bis 1956 im Rahmen des städtebaulichen Ensembles der Stalinallee (Block G) errichtet wurde. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur mit unmittelbarer Nähe zu Einkaufszentren, Gastronomie und dem ÖPNV aus, ist jedoch durch den starken Kraftfahrzeugverkehr auf der Frankfurter Allee immissionsbelastet. Die Wohnung verfügt nach planmäßigen Rohbaumaßen über eine Wohnfläche von rund 69,00 m² (vom Abrechnungsunternehmen mit 70,52 m² geführt), aufgeteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer/WC, Flurbereiche und einen Abstellraum. Die Gemeinschaftsbereiche des Massivbaus präsentieren sich in einem mittleren, altersgemäßen Pflegezustand mit partiellen Sanierungen nach 1990 und Fernwärmeanschluss. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verwehrt blieb, konnte der innere Ausbau- und Erhaltungszustand nicht dokumentiert werden; vorsorglich wurde im Gutachten ein merkantiler Reparaturrückstau von 5.000 € angesetzt. Rechtlich ist das Objekt als Sondereigentum mit 230/10.000 Miteigentumsanteil am 1.704 m² großen Grundstück eingetragen. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und liegt im sozialen Erhaltungsgebiet Boxhagener Platz, weshalb bauliche Veränderungen und Modernisierungen gesonderten Genehmigungspflichten unterliegen. In Abteilung II des Grundbuchs sind Grunddienstbarkeiten bezüglich Geh-, Fahr-, Leitungs- und Heizungsmitbenutzungsrechten zugunsten von Nachbarn eingetragen. Das Bodenbelastungskataster weist keine Altlastenverdachtsmomente aus. Der Verkehrswert wurde unter sachgerechter Anwendung des Vergleichswertverfahrens auf 374.000 € festgesetzt, worin ein rechnerischer Bodenwertanteil von rund 119.800 € enthalten ist. Das Ertragswertverfahren wurde vom Gutachter lediglich zur Plausibilisierung herangezogen. Investoren erhalten eine wertstabile Immobilie in einem nachgefragten Berliner Kiez, müssen jedoch das Bieterrisiko des unbekannten Innenzustands und die Einschränkungen durch den Milieuschutz preismindernd berücksichtigen.