ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 217/10.000 Miteigentumsanteil an dem 1.521 m² großen Grundstück Nürnberger Straße 68, 69 in 10787 Berlin-Schöneberg, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 302 im 3. Obergeschoss nebst Kellerraum Nr. K 302. Das Gebäude wurde um 2021 als modernes, neungeschossiges Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage errichtet. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur im Dreieck Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und Tiergarten aus, bringt jedoch urbane Lärmimmissionen von 60 bis 74 dB(A) mit sich. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 93,19 m², aufgeteilt auf drei Zimmer mit offener Küche, Flur, Balkon und zwei innenliegende Bäder. Die Ausstattung ist als sehr hochwertig und neuwertig einzustufen: Sie umfasst Glattputzwände, Parkettböden, Fußbodenheizung, Holz- bzw. Alufenster mit Dreischeiben-Isolierverglasung sowie zwei Bäder mit Natursteinbelägen. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem gepflegten, instandhaltungsfreien Neubauzustand; ein Aufzug erschließt alle Etagen bis zur Tiefgarage. Ein Energieausweis lag zum Begutachtungszeitpunkt nicht vor. Rechtlich ist die Einheit befristet vom 01.07.2021 bis zum 30.06.2026 an einen Zwischenmieter zur gewerblichen Weitervermietung vermietet. Der Vertrag räumt dem Mieter ein Verlängerungsrecht von dreimal zwei Jahren ein. Die vertragliche Ist-Miete beträgt 1.230,00 € Kaltmiete monatlich, während das Gutachten einen nachhaltigen Rohertrag von 19,00 €/m² (1.770,61 € monatlich) zugrunde legt. Das monatliche Wohngeld beläuft sich auf ca. 484,00 €. Das Grundbuch weist voraussichtlich bestehen bleibende Dienstbarkeiten (Überfahrrecht Rampenanlage und Fernwärmeleitungsrecht) auf; zudem ist die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Verkehrswert wurde von der Gutachterin Ruth Plaul zum Stichtag 06.12.2024 auf 704.000,00 € festgesetzt, was einem relativen Wert von 7.554,46 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Wertermittlung erfolgte nach dem Ertragswertverfahren und wurde durch Auswertungen des Gutachterausschusses plausibilisiert. Aufgrund des bestehenden Mietvertrags eignet sich das Objekt primär für renditeorientierte Investoren, die Potenzial in einer künftigen Mietanpassung sehen.