ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das im Teileigentumsgrundbuch von Friedrichshain Blatt 35198 N eingetragene Teileigentum Nr. 1, belegen im Vorderhaus Erdgeschoss postalisch rechts der Kreutzigerstraße 5 in 10247 Berlin. Das Grundstück umfasst 634 m² und ist mit einem 5½- bis 6-geschossigen Gebäudekomplex mit Vorderhaus, linkem Seitenflügel und Quergebäude aus circa 1915 bebaut. Die Lage im Friedrichshainer Nordkiez zeichnet sich durch eine sehr gute Wohninfrastruktur und hohe Urbanität aus, während die Geschäftslage als einfache Wohnstraße einzustufen ist. Vor dem Objekt besteht eine Sackgassensituation mit geringem Straßenlärm, wobei temporäre Geräusche durch einen angrenzenden Spielplatz sowie Flugverkehr auftreten. Die Einheit weist eine Nutzfläche von circa 41,37 m² auf, bestehend aus zwei Haupträumen, offenem Vorflur und einem innenliegenden Duschbad mit bodengleicher Dusche. Das Teileigentum wurde circa 2020 renoviert und mit Vinylboden in Eichenoptik sowie einer Einbauküche ausgestattet. Zur Straßenseite sind noch historische Holzfenster vorhanden, hofseitig isolierverglaste Kunststofffenster mit Rollläden. Das zugeordnete Sondernutzungsrecht an einer circa 7 m² großen Terrassenfläche im Hof verfügt über keinen direkten Zugang aus der Einheit und wird gemeinschaftlich als Mülltonnenstellplatz genutzt. Am Gemeinschaftseigentum bestehen Instandhaltungsdefizite und noch unfertige Arbeiten an Hofbefestigung und Aufzugsanbau. Rechtlich ist das Teileigentumsgrundbuch in Abteilung II lastenfrei. Das Anwesen liegt im sozialen Erhaltungsgebiet „Boxhagener Platz“ (Milieuschutz). Die derzeitige Nutzung als Ferienwohnung bzw. Kurzzeitvermietung widerspricht § 5 der Teilungserklärung sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für das Teileigentum („nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“). Da weder die WEG-Verwaltung noch der Eigentümer Auskünfte über Hausgeldhöhe, WEG-Beschlüsse oder Rücklagen erteilt haben, verbleiben diesbezüglich Informationsunsicherheiten. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 05.06.2025 sachverständig im Ertragswertverfahren mit 215.000,00 € ermittelt. Dabei wurde von einer nachhaltigen Vermietung als Bürofläche zu einem marktüblichen Ansatz von 25,00 €/m² ausgegangen und ein Instandsetzungsabschlag von 2.000,00 € für Schönheitsreparaturen berücksichtigt. Ein Erwerb bietet Chancen auf ein kompaktes Büro in lebendiger Kiezlage, erfordert jedoch die Klärung der WEG-Finanzen und die Durchsetzung einer rechtssicheren Neunutzung.