ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt umfasst das Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 10 mit einer Wohnfläche von ca. 63,74 m² im 3. Obergeschoss eines repräsentativen, 1998 erbauten Wohn- und Geschäftshauses. Die Liegenschaft befindet sich in exklusiver Citylage an der Ebertstraße 24 / Pariser Platz 6 A in Berlin-Mitte, unmittelbar am Brandenburger Tor und gegenüber dem Großen Tiergarten. Das Grundstück umfasst 1.657 m² und ist mit einem bis zu sechsgeschossigen Baukörper sowie zwei Untergeschossen bebaut. Der Miteigentumsanteil beträgt 125/10.000. Öffentliche Verkehrsmittel wie S- und U-Bahn sind in rund 400 Metern Entfernung erreichbar. Während die Mikrolage von der Nähe zu Regierungsviertel und Kultur profitiert, bedingen der Straßenverkehr der Ebertstraße sowie touristische Veranstaltungen ein erhöhtes Immissionsniveau. Das Gebäude selbst hinterlässt einen gepflegten Eindruck mit massiver Bauweise, Natur- oder Kunststeinverkleidung, Isolierverglasung, Fernwärmeanschluss und Aufzugsanlagen. Laut Aufteilungsplan verfügt die nach Westen und Osten orientierte Wohnung über ein innenliegendes Bad und eine innenliegende Küche ohne Tageslicht. Ein Balkon oder ein eigener Kfz-Stellplatz ist der Einheit nicht zugeordnet; zugeordnet sind jedoch ein Kellerraum (SN 3.05) sowie gemeinschaftliche Nutzungsrechte an einem Flur (3.F1) und einem Waschmaschinenraum (1U08.2). Da die Gutachterin keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, können zum baulichen Zustand, dem Schnitt und der Ausstattung des Sondereigentums keine verlässlichen Angaben gemacht werden. Zudem ist laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.02.2025 eine Überarbeitung der Holzfenster im Gemeinschaftseigentum vorgesehen. Im Grundbuch bestehen ein Herrschvermerk bezüglich eines Geh- und Fahrrechts an einem vorgelagerten Gehweg sowie keine eingetragenen Wohnrechte oder Baulasten. Die Liegenschaft ist altlastenfrei und steht nicht unter Denkmalschutz, unterliegt jedoch dem Umgebungsschutz des Brandenburger Tores. Gravierende wirtschaftliche Risiken resultieren aus dem unbekannten Vermietungsstand und der Auskunft einer Miteigentümerin, wonach für die Anlage keine Instandhaltungsrücklage gebildet ist und das monatliche Wohngeld bei hohen 604,17 € liegt. Im Rahmen der Wertermittlung zum Stichtag 21.05.2025 wurde der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren auf 540.000 € festgesetzt, wobei ein Lagenaufschlag von 50 % mit Sicherheitsabschlägen für das Fehlen von Balkon und Stellplatz (-12,5 %) sowie die fehlende Innenbesichtigung und den unklaren Mietstatus (-20 %) verrechnet wurde. Ein Einstieg rechtfertigt sich daher ausschließlich unter Berücksichtigung substanzieller Sicherheitsmargen für Nachsanierung und eventuelle Freiziehung.