TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens ist das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 9 im Dachgeschoss des Vorderhauses der Guntherstraße 5 in 10365 Berlin-Lichtenberg, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 5.748/100.000 am 770 m² großen Grundstück. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1905 in massiver Bauweise errichtet und im Jahr 2000 durch den Dachgeschossausbau erweitert. Die Lage zeichnet sich als mittlere Wohnlage an einer ruhigen, mit Kopfsteinpflaster befestigten Nebenstraße aus. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist mit Bus- und Straßenbahnhaltestellen in ca. 120 m sowie dem S- und U-Bahnhof Lichtenberg in ca. 900 m Entfernung sehr gut ausgebaut; Grünanlagen wie der Landschaftspark Herzberge liegen in fußläufiger Distanz. Die Wohnung umfasst eine Wohnfläche von rund 74,16 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Flur mit Abstellnische, Küche, Bad und eine straßenseitige West-Loggia, die von zwei Zimmern aus betreten werden kann. Die Ausstattung ist normal und gepflegt; die Böden sind mit Laminat und Fliesen ausgelegt, das Badezimmer verfügt über Wanne und Dusche. Die Beheizung erfolgt zentral über Fernwärme. Während das Sondereigentum bei der Innenbesichtigung keine sichtbaren Mängel aufwies, bestehen am Gemeinschaftseigentum Feuchteschäden an der Hoffassade sowie Schäden an den hofseitigen Balkonen, deren Sanierung von der Eigentümergemeinschaft bereits beschlossen wurde. Ein Personenaufzug ist im Gebäude nicht vorhanden. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Grundbuch ist in Abteilung II und III frei von wertmindernden Rechten oder Vorlasten, die bestehen bleiben müssten; Baulasten oder Altlasteneintragungen liegen laut Behördenauskünften nicht vor. Das Mietverhältnis ist unbefristet seit dem 01.06.2021 vereinbart; die monatliche Nettokaltmiete beträgt 689,73 € (ca. 9,30 €/m²). Das monatliche Hausgeld liegt bei 347,32 € inklusive 38,32 € Rücklagenzuführung, während die WEG-Erhaltungsrücklage zum 23.04.2026 einen Stand von 62.666,53 € aufwies. Im Ergebnis ermittelte die Gutachterin den Verkehrswert sachgerecht im Vergleichswertverfahren auf 300.000,00 € (Wertermittlungsstichtag 08.05.2026). Dabei wurde ausgehend von bezugsfreien Vergleichsobjekten ein zweijähriger Abzinsungsabschlag wegen der bestehenden Vermietung vorgenommen. Das Objekt eignet sich gut als solide Anlageimmobilie im Berliner Mietmarkt; Kaufinteressenten mit Eigennutzungsabsicht müssen jedoch die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen und die Wartezeit einkalkulieren.