ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die Liegenschaft Kreutzigerstraße 5 befindet sich in gefragter innerstädtischer Wohn- und Kiezlage im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, unweit des Boxhagener Platzes und der Frankfurter Allee. Das Grundstück umfasst 634 m² und ist mit einem 5½- bis 6-geschossigen Altbau-Gebäudekomplex aus Vorderhaus, linkem Seitenflügel und Quergebäude bebaut, der ursprünglich um ca. 1915 errichtet wurde. Die hier zur Versteigerung anstehende Einheit Teileigentum Nr. 4 liegt im Hochparterre des rückwärtigen Quergebäudes und weist eine Nutzfläche von ca. 99,14 m² auf. Ihr sind ein dinglich gesichertes Sondernutzungsrecht an den im Souterrain darunterliegenden Räumen Nr. 25 mit ca. 101,32 m² sowie an einer ca. 45 m² großen Hofterrasse zugeordnet. In den Jahren nach 2009 erfolgten am Gemeinschaftseigentum Modernisierungen, darunter ein Dachgeschossausbau im Vorderhaus, Wärmedämmung an den Hoffassaden sowie zuletzt 2022/2023 eine Dachaufstockung des Quergebäudes. Der Zustand und der genaue Ausbau der Versteigerungseinheit konnten vor Ort nicht überprüft werden, da weder der Eigentümer noch die Nutzer Zutritt gewährten. Nach Aktenlage und Sachverständigeneinschätzung wurde die Einheit modernisiert, weist Kunststoff-Isolierglasfenster auf und wurde in zwei separat nutzbare Wohneinheiten aufgeteilt. Ein gravierender Mangel besteht in der Abweichung der tatsächlichen Zugänge vom genehmigten Teilungsplan: Die planmäßigen Eingangstüren fehlen, stattdessen existiert ein provisorischer Zugang unmittelbar neben dem Quergebäude-Eingang. Für bauliche Anpassungen, Rückbau bzw. Nachgenehmigungen sowie Renovierungsarbeiten hat der Gutachter pauschal 10.000,00 € wertmindernd in Abzug gebracht. Am Gemeinschaftseigentum bestehen zudem Fertigstellungsrückstände bezüglich der Hofanlage und eines begonnenen Fassadenaufzugs am Vorderhaus. Rechtlich unterliegt das Objekt besonderen Restriktionen. Das Grundstück liegt im Milieuschutzgebiet „Boxhagener Platz“ (§ 172 BauGB). Die aktuelle gewerbliche Nutzung über eine Hauptmieterin zur kurzzeitigen Untervermietung als Ferienwohnung widerspricht ausdrücklich § 5 der WEG-Teilungserklärung, wonach Ferienwohnungsnutzungen untersagt sind, sowie dem Berliner Zweckentfremdungsrecht. Für eine nachhaltige Ertragswertermittlung hat der Sachverständige daher eine Büro-/Praxisnutzung mit marktüblicher Kaltmiete von 20,00 €/m² für das Hochparterre und 10,00 €/m² für die Souterrainfläche zugrunde gelegt, was einer Jahresrohmiete von 35.952,00 € entspricht. Unter Berücksichtigung eines Liegenschaftszinssatzes von 4,5 % und des Instandsetzungsabschlags resultiert der festgesetzte Verkehrswert von 600.000,00 €. Für Kapitalanleger bietet das Objekt wegen des günstigen Quadratmeterpreises von knapp 3.000,00 €/m² bezogen auf die Gesamtfläche von rund 200 m² Potenzial. Dieses Potenzial ist jedoch mit erheblichen Bieterrisiken behaftet. Neben dem gänzlich ungesicherten Innenzustand müssen Bieter rechtliche Auseinandersetzungen zur Beendigung der unzulässigen Kurzzeitvermietung und Kosten für bauordnungsrechtliche Anpassungen einkalkulieren.