ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das im Grundbuch von Lankwitz Blatt 7562 eingetragene Sondereigentum an der Wohnung Nr. 13 im 2. Obergeschoss eines viergeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit Flachdach. Das Gebäude befindet sich auf dem 3.026 m² großen Flurstück 194/85 der Flur 1 in 12247 Berlin-Lankwitz (Kaiser-Wilhelm-Straße 33, 35 / Seydlitzstraße 22, 24, 24 a). Die Wohnanlage umfasst 44 Wohneinheiten, drei Teileigentumseinheiten sowie sechs Garagen. Die Lage ist als mittlere Wohnlage an einer zweispurigen Durchgangsstraße mit höherem Verkehrsaufkommen eingestuft; Bushaltestellen befinden sich unmittelbar vor dem Gebäude, der S-Bahnhof Lichterfelde Ost liegt rund 750 m entfernt. Die Wohnung verfügt laut Aufmaß über ca. 62,00 m² Wohnfläche, verteilt auf drei Zimmer, Flur, Küche, Bad und einen Balkon, ergänzt um einen Kellerraum. Der bauliche Gesamtzustand wird als mittlerer Allgemeinzustand beschrieben. Die Wohnungsausstattung umfasst Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Böden mit Laminat und Fliesen sowie eine dezentrale Warmwasserbereitung über Boiler. Die zentrale Heizungsversorgung erfolgt über eine Ölheizung aus dem Jahr 1994. Nach Mieterangaben erfolgte 2013 eine Innenrenovierung; an den Außenfassaden bestehen Überholungsbedürfnisse am Putz. In rechtlicher Hinsicht bestehen in Abteilung II des Grundbuchs keine wertbeeinflussenden Belastungen; Baulasten oder Denkmalschutz liegen nicht vor. Allerdings verzeichnet das Gutachten auf Seite 19 einen Verdacht auf Hausschwamm, zu dem mangels Mitwirkung von Eigentümer und Verwaltung keine näheren Schadensausmaße bekannt sind. Die Wohnung ist seit 2013 an Bestandsmieter vermietet (Nettokaltmiete 319,30 € monatlich). Da das aktuelle Hausgeld laut Wirtschaftsplan 373,00 € monatlich beträgt, ist die Bewirtschaftung derzeit cashflow-negativ. Der Gutachter leitete den Verkehrswert primär aus dem Vergleichswertverfahren (144.000,00 €) unter Berücksichtigung eines 20 %-igen Marktzuschlags ab und setzte den Verkehrswert auf 170.000,00 € fest. Im Ergebnis eignet sich die Wohnung nur unter strengen Vorbehalten für risikobewusste Kapitalanleger. Vor einem Gebot sollten insbesondere die Risiken aus dem Hausschwammverdacht, der anstehenden Heizungserneuerung sowie den Beschränkungen des Berliner Wohnraummietrechts einkalkuliert werden.