ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 1-Zimmer-Wohnung Nr. 5 im Erdgeschoss eines sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses nebst Staffelgeschoss (Hoffmannstraße 11 c, 12489 Berlin-Adlershof). Die WEG umfasst insgesamt 36 Wohneinheiten, verteilt auf drei Hauseingänge. Das Gebäude wurde schätzungsweise zwischen 1985 und 1989 errichtet und in den 1990er Jahren, 2006 sowie teils 2020 saniert bzw. modernisiert. Die Wohnung verfügt über ein Zimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellraum sowie ein Sondernutzungsrecht an einer ca. 7,5 m² großen Terrasse zum ruhigen Innenhof. Der Sachverständige ermittelte durch eigenes Aufmaß eine Wohnfläche von 37,15 m², was deutlich unter der Angabe von 42,19 m² in der Teilungserklärung liegt. Der bauliche Zustand der Wohnung ist renovierungsbedürftig. Es zeigen sich typische Abnutzungsspuren an Wand-, Decken- und Bodenbelägen sowie Innentüren. Die Wohnung ist mit isolierverglasten Kunststofffenstern und Fußbodenheizung ausgestattet. Ein wesentlicher Mangel ist der illegitime Einbau eines Wandtresors in die tragende Schornsteinwand des Abstellraums, welcher einen nicht genehmigten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellt; hierfür sowie für den Rückbau einer unpraktischen Zwischenbühne und Kleinschäden wurden pauschal 2.500 € in Abzug gebracht. Einbauteile wie eine kleine Pantryküche und eine Hochebene im Hauptzimmer wurden mit 2.800 € Zeitwert berücksichtigt. Das Gebäude ist voll unterkellert und mit einem Aufzug ausgestattet; der Kellerraum zur Wohnung liegt allerdings im Aufgang 11 a. Rechtlich und wirtschaftlich ist hervorzuheben, dass der Miteigentumsanteil notariell auf 140,89/10.000 angepasst wurde, der Wirtschaftsplan der Hausverwaltung jedoch weiterhin 143/10.000 ansetzt. Da für Kalt- und Warmwasser keine Wohnungszähler vorhanden sind, werden Betriebskosten pauschal nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Die Instandhaltungsrücklage der WEG ist mit 382.816,36 € (Stand Juli 2025) erfreulich hoch. Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke mit zusammen 1.923 m², wovon 293 m² als gewidmete öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen sind. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 14.06.2026 auf 149.000 € festgesetzt, zusammengesetzt zu je 50 % aus Ertragswert (144.700 €) und Vergleichswert (153.400 €). Für Bieter bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in den Berliner Immobilienmarkt, erfordert jedoch eine präzise Einkalkulation der Beseitigungskosten für Mängel und ungenehmigte Bausubstanzveränderungen.