ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt liegt in der Lückstraße 46 im Berliner Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg, in unmittelbarer Nachbarschaft zum Weitlingkiez. Die Liegenschaft ist als viergeschossiges, voll unterkellertes Gründerzeit-Mietwohnhaus mit Vorderhaus und Quergebäude ca. im Jahre 1919 errichtet und 2018 in 20 Wohn- sowie 2 Teileigentumseinheiten aufgeteilt worden. Die zur Versteigerung stehende 2-Zimmer-Wohnung Nr. 05 befindet sich im 2. Obergeschoss des Vorderhauses und weist laut Grundriss eine Wohnfläche von 43,44 m² auf. Die beiden Wohnräume sind nach Süden zur verkehrsreichen Lückstraße ausgerichtet; Küche und Bad sind innenliegend angeordnet. Der Wohnung ist der Kellerraum V 1 als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen durchschnittlichen baulichen Eindruck, wobei die straßenseitige Fassade und die Balkone 2024 instand gesetzt wurden. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war der Sachverständigen jedoch verwehrt, sodass Ausstattungsdetails nur aus Angaben des Eigentümers abgeleitet und im Gutachten mit einem Sicherheitsabschlag von 5 % gewürdigt wurden. Ein gravierender Mangel des Gemeinschaftseigentums ist der abgängige Gaskessel im Vorderhaus, der regelmäßig zu Warmwasserausfällen führt. Da die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft mit 3.760,41 € extrem niedrig ausfällt, sind zeitnahe Sonderumlagen zur Erneuerung der Heizungsanlage nahezu unausweichlich. Rechtlich ist die Liegenschaft durch ein im Grundbuch eingetragenes Wärmeerzeugungsrecht (Wärmecontracting mit 30-jähriger Bindung) belastet. Das Grundstück liegt zudem im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB (Milieuschutzgebiet Weitlingstraße). Der Projektentwickler hält weiterhin die Mehrheit der Einheiten in der WEG. Das Verfahren Az. 30 K 10/26 am Amtsgericht Lichtenberg wurde am 01.04.2026 eingetragen; der Versteigerungstermin ist auf den 04.02.2027 anberaumt. Zusammenfassend bietet die Wohnung Potenzial im Berliner Miet- und Wohnungsmarkt, setzt jedoch wegen der verweigerten Innenbesichtigung und des absehbaren Instandsetzungsaufwands am Gemeinschaftseigentum eine hohe Risikobereitschaft und solide Eigenkapitalpuffer voraus.