ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens ist die 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 02 im 1. Obergeschoss des Vorderhauses der LückstraÑe 46 in 10317 Berlin (Gemarkung Lichtenberg, Flur 512, Flurstück 125, Grundbuchblatt 22903N). Das 888 m² groÑe Grundstück ist mit einem 1919 errichteten, voll unterkellerten Gründerzeitensemble aus Vorderhaus und Quergebäude bebaut, das 2018 in 20 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde. Die Lage im Ortsteil Rummelsburg am Südrand des Weitlingkiezes bietet eine funktionierende Infrastruktur mit guter Nahverkehrsanbindung über den Bahnhof Nöldnerplatz. Allerdings handelt es sich bei der LückstraÑe um eine stark frequentierte DurchgangsstraÑe, an der für die nach Süden ausgerichteten Wohnräume erhebliche Lärmbelastungen von bis zu 74 dB(A) herrschen. Die Wohnfläche der Einheit Nr. 02 beträgt gemäß dem vom Voreigentümer eingereichten Grundriss 43,44 m² (abweichend von einer in der Belegungsliste genannten Fläche von 50,66 m²) und umfasst zwei Zimmer, einen Flur sowie innenliegende Küchen- und Wannenbadbereiche. Zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht am Kellerverschlag V 8. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt, weshalb der Ausstattungsstandard und eventuelle Bauschäden im Sondereigentum gutachterlich nicht bewertet werden konnten. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem weitgehend normalen baulichen Unterhaltungszustand; Straßenfassade und Balkone wurden 2024 saniert. Technische Defizite bestehen jedoch am abgängigen Gas-Heizkessel des Vorderhauses aus dem Jahr 1992, welcher zeitnah ersetzt werden muss. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur Wärmeerzeugung für einen externen Betreiber eingetragen, an die die WEG noch langfristig gebunden ist. Zudem liegt das Areal im Geltungsbereich einer städtebaulichen Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB (Milieuschutz), was Nutzungsänderungen reglementiert. Die Eigentümergemeinschaft weist eine mit nur 3.760,41 € dramatisch niedrige Erhaltungsrücklage auf, während der Projektentwickler noch 12 Einheiten und damit erhebliche Stimmanteile hält. Der Sachverständige ermittelte den Verkehrswert zum Stichtag 11.06.2026 auf 145.000 €, basierend auf einem Vergleichswert von 161.380 € abzüglich jeweils 5 % (8.069 €) für die fehlende Besichtigung und den fehlenden Mietvertrag. Das Objekt eignet sich aufgrund der bestehenden Informationslücken ausschlieÑlich für erfahrene Investoren, die in der Lage sind, unkalkulierbare Kosten für Innenrenovierungen, Mietausfälle sowie absehbare Sonderumlagen für die Heizungsanlage wirtschaftlich aufzufangen. Ein Erwerb ist nur dann vertretbar, wenn das Zuschlagsgebot deutlich unterhalb des ausgewiesenen Verkehrswertes bleibt, um hinreichende Puffer für den anstehenden Instandhaltungsaufwand zu gewährleisten.