ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Vierzimmerwohnung (WE Nummer 163) mit einer Wohnfläche von circa 113 m² im dritten Obergeschoss des Aufgangs Ceciliengärten 36 in 12159 Berlin-Schöneberg. Die Wohnung verfügt über einen Miteigentumsanteil von 572/100.000 an dem 14.509 m² großen Grundstück Flur 53, Flurstück 106. Das Gebäude ist Teil der zwischen 1924 und 1928 im Stil des Art déco errichteten Wohnanlage Ceciliengärten, die als Gesamtanlage und Gartendenkmal unter Denkmalschutz steht. Die Wohnlage wird im Berliner Mietspiegel 2025 als gut eingestuft. Sie zeichnet sich durch einen verkehrsberuhigten Charakter, großzügige begrünte Innenhöfe mit Brunnenanlagen sowie eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr über die Bahnhöfe Friedenau und Innsbrucker Platz aus. Das Gemeinschaftseigentum der mit 24 Aufgängen gegliederten Wohnanlage vermittelt ausweislich des Gutachtens einen gepflegten und solide unterhaltenen Eindruck. Laufende Reparaturen, wie etwa die Instandsetzung der Gaubenfenster, werden turnusmäßig durchgeführt. Für das Sondereigentum selbst konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, da die Eigentümerin den Zutritt nicht ermöglichte. Die Gutachterin unterstellte eine zeitgemäße Ausstattung mittleren Standards. Die Raumaufteilung umfasst vier Zimmer, Diele, Küche mit Fenster und Speisekammer, Wannenbad mit Fenster zur Loggia sowie einen Balkon und eine separate Loggia. Beheizt wird die Einheit dezentral über eine Einzelgastherme; die Fenster bestehen bauzeittypisch aus Holzkastenfenstern. Ein Kellerraum mit Sondereigentumsstatus gehört ebenfalls zur Wohnung. Rechtlich wird das Objekt als vertragsfrei ausgewiesen, jedoch wird die Wohnung derzeit noch von der Eigentümerin bewohnt, was ein entsprechendes Vollstreckungs- und Räumungsrisiko für den Ersteher nach sich zieht. Laut Versteigerungsbedingungen bleibt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II Nummer 1 (Benutzungsrecht an einem 3 Meter breiten Streifen an der Bauflucht von 1912) voraussichtlich bestehen. Im Bodenbelastungskataster ist das Grundstück nicht verzeichnet. Der Denkmalschutz entbindet von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises, bringt jedoch strenge denkmalpflegerische Vorgaben und Genehmigungspflichten bei künftigen Sanierungen mit sich. Der Verkehrswert wurde von der Gutachterin zum Stichtag 16.06.2026 im Vergleichswertverfahren auf 642.000 € (circa 5.681 €/m² Wohnfläche) festgesetzt. Dabei flossen objektspezifische Zuschläge für den Keller (2.000 €), die zusätzliche Loggia (+1 %) und die Parklage (+2 %) sowie ein pauschaler Risikoabschlag von 5 % für die unterbliebene Innenbesichtigung ein. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet das Objekt Potenzial in begehrter Berliner Wohnlage, verlangt jedoch angesichts des ungesicherten Innenzustands und der Räumungsthematik eine vorsichtige Bietstrategie.