TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Zur Versteigerung gelangt ein 35,71/1.000-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Meinekestraße 5 in 10719 Berlin-Charlottenburg, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss rechts des Gartenhauses belegenen Wohnung Nr. 5 nebst Kellerraum, Terrasse und dem Sondernutzungsrecht an einer ca. 1.020 m² großen Gartenfläche. Das Grundstück umfasst 1.571 m² und ist mit einem repräsentativen, sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1903 (Vorderhaus, Seitenflügel, Hinterhaus) bebaut. Die Mikrolage zeichnet sich durch die fußläufige Nähe zum Kurfürstendamm, hervorragende ÖPNV-Verbindungen (U-Bahnhof Kurfürstendamm, S-Bahnhof Zoologischer Garten) und eine voll ausgeprägte städtische Infrastruktur aus. Die Wohnfläche beträgt rd. 140,56 m² und verteilt sich auf fünf Zimmer, Küche, Bad, zwei Flure, Wintergarten und Terrasse. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich ausweislich des Gutachtens in einem normalen bis guten Erhaltungszustand; seit 1990 wurden diverse Maßnahmen wie die Umstellung auf Fernwärme, Teilerneuerungen von Leitungen, Fassadenarbeiten und der Dachgeschossausbau vorgenommen. Im deutlichen Kontrast dazu steht das Sondereigentum, dessen baulicher Zustand als schlecht bis normal beurteilt wird. Es besteht ein spürbarer Instandhaltungsrückstau: Die Heizkörper und Sanitäranlagen sind überaltert, das Bad ist für die Wohnungsgröße sehr klein dimensioniert mit auf Putz verlegten Leitungen, die Elektroinstallation ist veraltet, die historischen Holz-Doppelkastenfenster sind undicht und schadhaft, der Terrassenbelag weist Schäden auf, und es liegen Risse in den Decken sowie Feuchtigkeitsschäden aus Starkregenereignissen vor. Ein Energieausweis weist einen Endenergieverbrauch von 66,3 kWh/(m²*a) (Klasse B) aus. Rechtlich unterliegt die Liegenschaft als konstituierender Bestandteil des Ensembles „Meinekestraße 3–10, Mietshäuser“ den Bestimmungen des Denkmalschutzes sowie der städtebaulichen Erhaltungsverordnung „Kurfürstendamm“ nach § 172 BauGB. Das Altlasten- und das Baulastenverzeichnis weisen keine Eintragungen auf. Die Wohnung ist zu einer Bruttokaltmiete von 580,00 € monatlich vermietet. Nach Abzug kalter Betriebskosten verbleibt eine rechnerische Nettokaltmiete von lediglich 333,60 € monatlich (2,38 €/m²), was den Mietspiegelunterwert weit unterschreitet. Zudem schließt der Mietvertrag Mieterhöhungen für fünf Jahre ab Beginn aus, wovon am Stichtag noch rd. 4,2 Jahre wirksam waren. Aus diesem Underrent resultierte im Vergleichswertverfahren ein wertmindernder Gesamtabzug von über 123.000 € gegenüber dem vorläufigen Vergleichswert. Im Ergebnis eignet sich die Immobilie vor allem für geduldige Kapitalanleger, die den hohen Sanierungsaufwand der Wohnung sowie den zeitweise stark gehemmten Ertrag gegen das erhebliche langfristige Wertsteigerungspotenzial der erstklassigen Berliner Innenstadtlage abwägen können.