ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt, Teileigentum Nr. 3, liegt im Erdgeschoss des linken Seitenflügels eines 5½- bis 6-geschossigen Wohn- und Geschäftshauskomplexes in der Kreutzigerstraße 5 in 10247 Berlin-Friedrichshain. Die Liegenschaft befindet sich in einer gefragten urbanen Kiezlage innerhalb des Berliner S-Bahnrings zwischen Frankfurter Allee und Boxhagener Straße. Das Gebäude wurde ca. 1915 in Massivbauweise errichtet und umfasst insgesamt 24 Sondereigentumseinheiten (21 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten). Das Teileigentum umfasst eine 1-Raum-Büroeinheit mit ca. 29,37 m² Nutzfläche, vermutetem Flur und innenliegendem Duschbad sowie ein dingliches Sondernutzungsrecht an einer ca. 15,00 m² großen Terrassenfläche im Innenhof, die faktisch jedoch primär als Erschließungsfläche dient. Der bauliche Zustand des Gesamtkomplexes ist zufriedenstellend, weist jedoch erkennbaren Fertigstellungs- und Instandhaltungsbedarf auf. So ist der Anbau eines hofseitigen Fassadenaufzugs unvollendet, die Hofanlage liegt teilweise als Baustelle brach und die straßenseitige Erdgeschossfassade ist stark mit Graffiti verunreinigt. Eine Innenbesichtigung der Einheit Nr. 3 konnte nicht durchgeführt werden, da zum Ortstermin kein Zutritt gewährt wurde. Der Sachverständige unterstellte auf Basis von Vergleichseinheiten einen modernisierten Ausbaustandard (Vinylboden, gefliestes Duschbad, Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden) und setzte pauschal 1.000,00 € für Schönheitsreparaturen und Beiputzarbeiten an. Als Heizung wird eine Gas-Etagenheizung mit Kombitherme angenommen; ein Energieausweis lag nicht vor. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Risiken. Die Einheit wurde zuletzt gewerblich angemietet und als Ferienwohnung bzw. für Kurzzeitmietverhältnisse untervermietet. Diese Nutzung widerspricht § 5 der Teilungserklärung und unterliegt zudem den strikten Vorgaben des Milieuschutzgebiets 'Boxhagener Platz' sowie dem Berliner Zweckentfremdungsrecht. Weder die Höhe des monatlichen Hausgelds noch der Stand der Erhaltungsrücklage konnten ermittelt werden, da die WEG-Verwaltung keine Unterlagen bereitstellte. Die Wertermittlung erfolgte ertragswertorientiert unter Annahme einer nachhaltigen Nutzung als Kleinstbüro bei einer fiktiven Marktmiete von 25,00 €/m² monatlich (Jahresrohertrag 8.811,00 €). Zusammenfassend bietet das Objekt eine Chance für Bieter, die ein kompaktes Hofbüro in zentraler Berliner Innenstadtlage suchen und nach Zuschlag vom Sonderkündigungsrecht nach § 57 ZVG Gebrauch machen möchten. Da jedoch Innenzustand, eventuelle Schäden und WEG-Rücklagen unbekannt sind, sollte ein Bieter zwingend einen Puffer für unvorhergesehene Instandsetzungskosten und WEG-Nachforderungen einkalkulieren.