TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 18 im 2. Obergeschoss eines um ca. 1918 in geschlossener Bauweise errichteten Wohn- und Geschäftshauses an der Ecke Pücklerstraße 17 und Wrangelstraße 20 in 10997 Berlin-Kreuzberg. Der Miteigentumsanteil beträgt 232/10.000 an dem 1.120 m² großen Grundstück. Das Gebäude befindet sich im historischen Stadtteil Luisenstadt (Kreuzberg 36), schräg gegenüber der renommierten Markthalle Neun. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine dichte urbane Infrastruktur, unmittelbare Anbindung an Bus- und U-Bahn-Linien (U-Bahnhof Görlitzer Bahnhof in ca. 650 m) sowie die fußläufige Nähe zum Spreeufer aus. Es gilt das Baurecht eines Allgemeinen Wohngebiets im Geltungsbereich eines städtebaulichen und sozialen Erhaltungsgebiets (Milieuschutz). Das fünfgeschossige Gebäude mit 38 Nutzeinheiten präsentiert sich nach Angaben des Gutachters in einem mittleren, gepflegten Allgemeinzustand. Es verfügt über einen im Innenhof installierten Personenaufzug und wird über eine 2009 modernisierte Fernwärmezentralheizung beheizt. Die Wohnung selbst verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 87 m² sowie ein zugeordnetes Kellerabteil mit der Nummer K10. Da dem Sachverständigen trotz ordnungsgemäßer Ladung kein Zugang zur Wohnung gewährt wurde, konnte die Innenbesichtigung nicht stattfinden. Die Badausstattung sowie Boden-, Decken- und Wandbeläge sind unbekannt; der Sachverständige unterstellte auf Basis des letzten Verkaufs im Jahr 2014 nach damaliger Instandsetzung eine durchschnittliche Ausstattung. Laut Hausverwaltung ist mittelfristig ein Neuanstrich der Holz-/Kunststofffenster erforderlich. Im Grundbuch von Luisenstadt (Blatt 11389) sind in Abteilung II keine wertbeeinflussenden Rechte eingetragen. Es besteht kein Denkmalschutz und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht verzeichnet. Rechtlich relevant ist jedoch der Status als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft sowie die Lage im Milieuschutzgebiet. Die Wohnung ist laut Ermittlungen vermietet, die tatsächliche Miethöhe konnte mangels Auskunft nicht festgestellt werden. Das monatliche Wohngeld liegt bei 429,12 €, während die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage mit 225.454,83 € gut dotiert ist. Die Wertermittlung erfolgte primär im Vergleichswertverfahren (356.000 € vor Abzug), gestützt durch eine Plausibilitätsprüfung im Ertragswertverfahren (305.000 €). Wegen der fehlenden Innenbesichtigung wurde ein marktüblicher Sicherheitsabschlag von 10 % (35.600 €) abgezogen, woraus der finale Verkehrswert von 320.000 € resultiert. Das Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Investoren, die die Risiken eines nicht einsehbaren Mietobjekts preistechnisch einkalkulieren können.