ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens ist das Wohnungseigentum Nr. 9 in der Hermsdorfer Straße 25 in 13469 Berlin-Wittenau (Bezirk Reinickendorf). Die Liegenschaft ist Teil einer 1986 bis 1987 in Massivbauweise errichteten, 4½- bis 7½-geschossigen Wohnanlage mit 11 Hauseingängen und insgesamt 127 Wohnungseigentumseinheiten. Das Grundstück umfasst 21.320 m² und liegt in mittlerer Wohnlage mit beidseitigem Gewerbe- und Wohnumfeld. Die Wohnung liegt im nominellen 2. Obergeschoss, welches durch das straßenseitig ebenerdige Sockel-/Untergeschoss faktisch als 3. Obergeschoss fungiert. Auf einer Wohnfläche von ca. 67,43 m² verteilen sich zwei Zimmer, Küche, Diele, Abstellkammer, ein Bad en suite, ein separates Gäste-WC sowie eine Loggia. Als Sondernutzungsrechte sind der Einheit eine Einzelgarage (Nr. 9) auf dem Vorplatz sowie eine ca. 12 m² große Bodenkammer (Nr. 9) im Dachgeschoss zugeordnet. Das Gebäude präsentiert sich in einem gepflegten, baualterstypischen Gesamtzustand mit isolierverglasten Fenstern, Wärmedämmverbundsystem und Fernwärmezentralheizung. Die Wohnung selbst konnte vom Sachverständigen nicht von innen besichtigt werden. Nach Aktenlage und Zeugenaussagen steht die Wohnung seit vielen Jahren leer, sodass von einem ursprünglichen, unrenovierten Ausbaustandard ausgegangen wird. Der Gutachter berücksichtigte pauschal 7.000,00 € Wertabzug für Maler-, Boden- und Instandsetzungsarbeiten sowie Beräumung. Die Erhaltungsrücklage der WEG ist mit über 676.000 € solide dotiert, größere Sonderumlagen am Gemeinschaftseigentum stehen derzeit nicht im Raum. Rechtlich und verfahrensbezogen bestehen mehrere Besonderheiten: Das Grundstück ist im Bodenbelastungskataster wegen früherer militärischer und gewerblicher Vornutzungen erfasst, gilt aber nach erfolgten Sanierungen als gesichert. In Abteilung II eingetragene Leitungsrechte bleiben für den Wohnungswert neutral. Zu beachten sind aufgelaufene Wohngeldrückstände von 35.657,09 €, für die die WEG das Zwangsversteigerungsverfahren betreibt. Im Verfahren können diese Rückstände bis zur gesetzlichen Grenze als vorrangige Ansprüche der Rangklasse 2 geltend gemacht werden. Das Investitionsfazit fällt gemischt aus: Die Wohnung eignet sich grundsätzlich gut für Eigennutzer oder renditeorientierte Vermieter, da sie bezugsfrei übergeben werden kann und über den seltenen Vorteil einer abgeschlossenen Einzelgarage im Berliner Stadtgebiet verfügt. Bieter müssen jedoch zwingend ein hinreichendes Sicherheitskissen für unvorhergesehene Mängel im Wohnungsinneren sowie für Renovierung und anteilige Hausgeldrückstände einkalkulieren.