ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens ist die 1-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 8 mit einer Wohnfläche von ca. 43,61 m², belegen im 3. Obergeschoss eines 1998 errichteten Wohn- und Geschäftshauses an der repräsentativen Adresse Ebertstraße 24 / Pariser Platz 6 A in 10117 Berlin-Mitte. Die Mikrolage zeichnet sich durch die unmittelbare Nachbarschaft zum Brandenburger Tor, dem Reichstagsgebäude und dem Regierungsviertel aus. Direkt gegenüber erstrecken sich die Grünanlagen des Großen Tiergartens, auf welche die nach Westen orientierte Wohnung blickt. Die Verkehrsanbindung ist mit S- und U-Bahn-Stationen in ca. 400 m Entfernung sowie dem Bahnhof Friedrichstraße hervorragend, wenngleich das Verkehrsaufkommen in der Ebertstraße und der Touristenstrom am Pariser Platz spürbare Emissionen verursachen. Die Wohnung verfügt laut Aufteilungsplan über ein Zimmer, eine innenliegende Küche sowie ein innenliegendes Badezimmer jeweils ohne direkte Tagesbelichtung und natürliche Belüftung. Weder ein Balkon noch eine Loggia oder ein Stellplatz sind der Einheit zugeordnet. Zum Sondereigentum gehört ein Kellerabteil (SN 3.03) im 2. Untergeschoss; zudem besteht ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht an einem Waschmaschinenraum im 1. Untergeschoss und an einer vorgelagerten Flurfläche (3.F1). Das Gebäude wird über Fernwärme beheizt und besitzt massive Treppenhauskerne mit Personenaufzügen. Die gemeinschaftlichen Bereiche wirken gepflegt, allerdings ist laut WEG-Protokoll eine Überarbeitung der Holzfenster im Gespräch. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Risiken. Eine Innenbesichtigung war der Gutachterin nicht möglich, sodass Zustand, Ausstattung und etwaige Bauschäden der Wohnung vollkommen unbekannt sind. Auch der Vermietungsstand konnte nicht zweifelsfrei geklärt werden; postalische Benachrichtigungen an den auf dem Klingelschild genannten Namen waren unzustellbar. Laut Auskunft einer Miteigentümerin besteht keine Instandhaltungsrücklage, während das monatliche Wohngeld 386,67 € beträgt. Baulasten oder bodenschutzrechtliche Einträge liegen nicht vor; das Gebäude selbst ist kein Baudenkmal, unterliegt jedoch dem Umgebungsschutz des Brandenburger Tores. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von 50 Vergleichsfällen ermittelt und auf 390.000,00 € festgesetzt. Hierbei wurden Zu- und Abschläge für die markante Lage (+50 %), das Fehlen von Balkon (-10 %) und Stellplatz (-2,5 %) sowie die fehlende Innenbesichtigung samt Vermietungsrisiko (-15 %) vorgenommen. Die Liegenschaft kommt vorrangig für Kapitalanleger in Betracht, die das renommierte Lagemerkmal schätzen und das Sanierungs- sowie Räumungsrisiko kapitalmäßig absichern können.