ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Gegenstand des Verfahrens ist das im Erdgeschoss belegene Sondereigentum Nr. 1 in einem freistehenden, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten in Berlin-Heiligensee (Am Dachsbau 114). Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen, von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägten Wohnlage im Bezirk Reinickendorf. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte sowie der S-Bahnhof Heiligensee (ca. 850 m) sind fußläufig erreichbar. Die Wohnfläche beträgt 80,31 m² und verteilt sich auf 2,5 Zimmer, Diele, Küche, Bad sowie eine Loggia. Zur Wohnung gehört ferner ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche sowie ein Kellerraum. Das Ursprungsbaujahr des Massivgebäudes liegt vor 1940; um 1990 fand eine umfassende Modernisierung statt. Der äußere Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums wird als durchschnittlich beschrieben. Die Wertermittlung erfolgte allerdings ohne Betreten des Gebäudes oder der Wohnung rein auf Basis einer Außenbesichtigung von der Straßengrenze. Laut Auskunft des Schuldnervertreters ist das Sondereigentum stark vermüllt; hierfür brachte der Gutachter pauschale Beräumungskosten von 10.000,00 € in Abzug. Die Heizungsart der Wohnung ist unklar: Während die beiden anderen Wohnungen 2008 auf Gasetagenheizungen umgestellt wurden, übernahm Wohnung 1 seinerzeit die alte Ölheizung auf eigenes Risiko. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für das rückwärtige Anwesen eingetragen, welches die dem Sondereigentum zugeordnete Gartenfläche auf ca. 90 m² beansprucht. Diese Belastung wurde im Sachverständigengutachten zwar isoliert mit rund 30.200,00 € Minderwert bewertet, im festgesetzten Verkehrswert für das Zwangsversteigerungsverfahren jedoch vereinbarungsgemäß nicht wertmindernd abgezogen. Die WEG ist selbstverwaltet, wobei das Hauskonto zum Stichtag 31.05.2025 lediglich ein Guthaben von 835,81 € auswies. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 424.000,00 € (ermittelt im Vergleichswertverfahren) bietet die Einheit Potenzial in gefragter Randlage Berlins. Wegen des unbekannten Innenzustands, des Sanierungs- und Entrümpelungsaufwands und möglicher Sonderumlagen am Gebäude empfiehlt sich das Objekt vorrangig für Bieter, die erhebliche Modernisierungsreserven bereithalten.