ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt umfasst eine 1-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss eines bis zu 6-geschossigen Wohn- und Geschäftshauses (Baujahr 1998) an der repräsentativen Adresse Ebertstraße 24 / Pariser Platz 6 A in Berlin-Mitte. Das Grundstück grenzt unmittelbar an den Pariser Platz und das Brandenburger Tor an; westlich eröffnet sich der Große Tiergarten. Die Infrastruktur und Verkehrsanbindung über U- und S-Bahn am Brandenburger Tor sind exzellent. Die Lage ist jedoch durch starken Fahrzeugverkehr entlang der Ebertstraße und hohe Passantenfrequenzen durch Tourismus und Veranstaltungen geprägt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 47,47 m², bestehend aus Flur, Wohn-/Schlafraum, innenliegender Küche und innenliegendem Bad mit Wanne. Sie ist nach Westen ausgerichtet und bietet einen weitläufigen Blick auf das Grün des Tiergartens. Ein Balkon oder eine Loggia sind nicht vorhanden. Der bauliche Zustand der Wohnung ist solide, weist jedoch stärkere Gebrauchsspuren am Mosaikparkett sowie einen Wandriss in der Küche auf. Gemeinschaftlich besteht Zugang über Aufzüge; der Wohnung sind ein Kellerabteil sowie Sondernutzungsrechte an einem Vorflur und dem Waschmaschinenraum zugeordnet. Ein Pkw-Stellplatz ist nicht zugehörig. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Unsicherheiten hinsichtlich der Bewirtschaftung. Die Wohnung ist an eine Stiftung vermietet, es konnte jedoch kein schriftlicher Mietvertrag vorgelegt werden und die Miethöhe blieb unbekannt. Instandhaltungsrücklagen der WEG sind laut Auskunft der Miteigentümerin nicht vorhanden, obgleich eine Überarbeitung der Holzfenster bereits Gegenstand von Beratungen war. Das monatliche Wohngeld beläuft sich auf 435,00 €. Baulasten und schädliche Bodenveränderungen sind behördlich nicht verzeichnet; das Gebäude selbst steht nicht unter Denkmalschutz, unterliegt jedoch dem Umgebungsschutz des Brandenburger Tores. Im Ergebnis ermittelte die Gutachterin den Verkehrswert vorrangig über das Vergleichswertverfahren auf 380.000,00 €. Dabei wurden deutliche Abschläge für den vermieteten Zustand (25 %), die Unkenntnis der Vertragsdetails (2,5 %) sowie das Fehlen von Balkon (10 %) und Stellplatz (2,5 %) angesetzt, denen ein massiver Lagezuschlag von 50 % für die Einzigartigkeit des Standorts gegenübersteht. Ein Erwerb eignet sich für strategische Anleger, die bereit sind, das Ertragsrisiko der ungeklärten Mieteinnahmen sowie potenzielle Instandhaltungsumlagen zu tragen.