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ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bernau bei Berlin, Brandenburg

Amtsgericht StrausbergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 91 Tagen

Mi., 27.01.2027 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

91.000 €

Wohnfläche

36,4 m²

Grundanteil

≈ 61,57 m²

Baujahr

1996

An den Schäferpfühlen 13, 16321 Bernau bei BerlinKarteGoogle Maps
Belegung: bewohntZustand: Unbekannt
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1996 · bewohnt

Zur Versteigerung steht eine vermietete 1-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit rund 36,40 m² Wohnfläche in Bernau bei Berlin (Ortsteil Ladeburg). Die Einheit befindet sich im Dachgeschoss Mitte links einer 1996/1997 errichteten, voll unterkellerten Wohnanlage mit 14 Wohneinheiten und verfügt über einen Balkon, eine abzweigende Küchenzeile, ein fensterloses Bad, einen Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz (C 2.12). Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 91.000,00 €. Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 74a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) aufgehoben. Die tatsächliche Mieteinnahme ist nicht dokumentiert, während das monatliche Hausgeld mit 277,00 € vergleichsweise hoch ausfällt.

63

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich für kapitalstarke Kleinanleger eignen, sofern das Mietverhältnis geklärt oder neu strukturiert werden kann. Wesentliche Risikofaktoren sind die unbekannte Nettokaltmiete und das relativ hohe Hausgeld von monatlich 277,00 €, welches die Rendite bei einer kleinen Wohnfläche von 36,40 m² empfindlich belastet. Zudem liegt kein vollständiges Gutachten vor, sodass Modernisierungs- oder Instandhaltungsrückstände nicht ausgeschlossen werden können. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe den genauen Versteigerungstermin beim Amtsgericht Strausberg verifizieren und eine konservative Mietertragskalkulation ansetzen.

Chancen

5

  • Kompakte 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Kellerabteil in ruhiger Wohnlage im Berliner Umland.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Die Eigentumswohnung Nr. 12 liegt im Dachgeschoss (Mitte links) einer im Jahr um 1996/1997 errichteten, zweieinhalbgeschossigen und voll unterkellerten Wohnanlage im Ortsteil Ladeburg der Stadt Bernau bei Berlin (An den Schäferpfühlen 13). Die Umgebung im Wohnpark „An den Schäferpfühlen“ ist durch eine offene Siedlungsstruktur geprägt und grenzt an Ackerflächen sowie die Zepernicker Landstraße. Die Erschließung erfolgt über eine verkehrsberuhigte, mit Betonpflaster ausgebaute Einbahnstraße (Tempo-30-Zone). Zur Wohnung gehören ein 67/1.000 Miteigentumsanteil am 919 m² großen Grundstück, ein Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz C 2.12. Die Wohnfläche beträgt laut Teilungserklärung 36,40 m² und verteilt sich auf einen Flur, einen Wohn- und Schlafraum mit Balkon und abzweigender Küchenzeile sowie ein fensterloses Badezimmer. Eine Innenbesichtigung wurde durch den Sachverständigen durchgeführt. Das Hausgeld beläuft sich auf 277,00 € monatlich inklusive Erhaltungsrücklage. Detaillierte Beschreibungen zum technischen Zustand, zur Ausstattung oder eventuellen Bauschäden sind in den vorliegenden Auszügen nicht enthalten. Das Objekt ist ausweislich der Unterlagen vermietet. Angaben zur Höhe der Mieteinnahmen fehlen jedoch vollständig, da die Verwaltung bzw. Schuldnerin auf Anfragen des Sachverständigen nicht reagiert hat. Der Verkehrswert wurde auf 91.000,00 € festgesetzt (Stichtag: 02.09.2025). Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 74a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Wertgrenzen im anstehenden Verfahren aufgehoben. Die Immobilie bietet Chancen für Anleger, die vom Berliner Umlandmarkt profitieren möchten. Allerdings stellt das unklare Mietverhältnis in Verbindung mit dem hohen monatlichen Hausgeld von 277,00 € ein wirtschaftliches Risiko dar, welches bei der Gebotshöhe zwingend berücksichtigt werden muss.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Bewohnt
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : 1-Raum-Wohnung mit Balkon, abzweigender Küchenzeile, fensterlosem Bad, Wohnfläche 36,40 m² lt. Teilungserklärung, in 2 1/2-geschossiger, voll unterkellerter Wohnanlage mit 14 Wohneinheiten, Bj. um 1996/97, sowie PKW-Stellplatz, vermietet. weitere Details unter www.ZVG.com

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie ein einseitiges Kurzexposé des Sachverständigen vor. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten fehlt, weshalb Angaben zu Bauzustand, Ausstattung und Energieausweis nicht vorliegen.
  • Eine Innenbesichtigung wurde laut Sachverständigenvermerk durchgeführt, die Ergebnisse sind im vorliegenden Exposéauszug jedoch nicht detailliert beschrieben.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

  • Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
  • Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
  • Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
  • Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis
Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot
Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben20 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0003 K 0064/2025
Amtsgericht
Strausberg
Bundesland
Brandenburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
27.01.2027 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus
Bewohnt
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
1996

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
91.000 €
Wohnfläche
36,4 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil
67/1.000 an dem Grundstück Flur 4, Flurstück 1213
Anteilige Grundstücksfläche
61,57 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
An den Schäferpfühlen
Hausnummer
13
PLZ
16321
Ort
Bernau bei Berlin
Stadtteil
Ladeburg
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 1 Angabe

Zustandsstufe

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.697 bis 3.525 Euro, Median 2.371 Euro. 10 Vergleichsfälle zwischen 868 und 5.253 Euro pro Quadratmeter, 0 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.371 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne
1.697 – 3.525 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Grundlage der Zahlen und Vergleichsgruppe

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage
10 Objekte; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1996Gruppe 1996

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich
Alle 10 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Ladeburg) — 2.348 €/m², Baujahr 1996, durchschnittlich, 61 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Buchenstraße, MeuroEigentumswohnung199553 m²sanierungsbedürftig46.000 €868 €21.10.2026unbekannt
Gartenstraße, LuckenwaldeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)190595 m²renovierungsbedürftig / einfach85.000 €895 €26.11.2026unbekannt
Paul-Radack-Straße, EberswaldeEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)193641 m²durchschnittlich62.300 €1.520 €10.11.202620,0 km
Am Reiherhorst, Erkner3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung—65 m²sanierungsbedürftig145.000 €2.231 €16.12.202630,0 km
An den Schäferpfühlen, LadeburgEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)199661 m²durchschnittlich143.000 €2.348 €01.10.2026unter 250 m
An den Schäferpfühlen, LadeburgEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)199643 m²durchschnittlich102.000 €2.394 €20.10.2026unter 250 m
Wilhelm-Grunwald-Straße, BlankenfeldeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)2001116 m²renovierungsbedürftig / einfach340.000 €2.931 €19.11.202640,0 km
Koblenzer Straße, FalkenseeEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)199654 m²durchschnittlich202.000 €3.723 €24.09.202635,0 km
Karl-Marx-Straße, ZernsdorfEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Kfz-Stellplatz202293 m²unbewertet480.000 €5.159 €05.10.202645,0 km
Karl-Marx-Straße, ZernsdorfEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Kfz-Stellplatz202248 m²gepflegt250.000 €5.253 €12.10.202645,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Barnim, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 1. Oktober 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 27.10.2026, 22:56

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