ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

Die zu versteigernde Eigentumswohnung (WE 3) befindet sich im Dachgeschoss und Spitzboden eines im Jahr 2005 errichteten Dreifamilienhauses in der Straße Am Homersen 44 im Bielefelder Ortsteil Heepen. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 114,07 m² sowie einen über ein Sondernutzungsrecht zugeordneten PKW-Stellplatz. Das dazugehörige Grundstück umfasst insgesamt 510 m² bei einem Miteigentumsanteil von 320,09/1000. Die Mikrolage zeichnet sich als ruhiges Wohngebiet mit guter Infrastruktur und funktionierender Nahversorgung im unmittelbaren Umfeld aus. Trotz des vergleichsweise jungen Baujahrs befindet sich das Gemeinschaftseigentum in einem mäßig gepflegten Zustand. Das Gutachten dokumentiert diverse Mängel wie Putzabplatzungen an der Fassade, am Vordach sowie im Treppenhaus und insbesondere einen Feuchtigkeitsschaden im Heizungskeller des Kellergeschosses. Für die Behebung der Schäden am Gemeinschaftseigentum wurde ein pauschaler Abzug von 25.000 EUR (anteilig für die WE 3: 8.002,25 EUR) veranschlagt. Die Wohnung selbst ist ebenfalls renovierungsbedürftig und weist einen verwohnten Eindruck auf; hier fehlen Fußleisten im Flur und es besteht allgemeiner Malerbedarf, was mit einem zusätzlichen Abschlag von 5.000 EUR bewertet wurde. Ein erhebliches Risiko für Erwerber stellt die praktisch nicht existierende WEG-Struktur dar. Es besteht weder ein eigenständiges Konto der Eigentümergemeinschaft noch eine Instandhaltungsrücklage. Ein Verwalter ist nicht vorhanden, und es wird kein monatliches Hausgeld gezahlt. Zudem erfolgt die Abrechnung für Gas und Wasser pauschal und ungenau über ein einzelnes Familienmitglied ohne verbrauchsabhängige Einzelzähler für die Wohneinheiten im Haus. Es handelt sich um ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung), und das Objekt wird derzeit noch von den Miteigentümern selbst bewohnt, was ein potenzielles Räumungsrisiko nach dem Zuschlag birgt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 278.000 EUR bietet das Objekt aufgrund der soliden Grundsubstanz und der attraktiven Wohnungsgröße prinzipiell Potenzial. Investoren müssen jedoch erhebliche finanzielle und zeitliche Ressourcen einplanen, um die WEG-Struktur rechtlich und abrechnungstechnisch neu zu ordnen sowie die anstehenden Sanierungen am Gemeinschafts- und Sondereigentum durchzuführen. Erst nach einer grundlegenden Strukturierung der Eigentümergemeinschaft und der Installation von Einzelzählern ist eine nachhaltige Vermietung oder Eigennutzung wirtschaftlich sinnvoll.