ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

**Objekt & Lage** Die zur Zwangsversteigerung stehende 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 3) befindet sich im Erdgeschoss (hinten Mitte) eines 10-geschossigen, im Jahr 1983 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 50 Wohneinheiten. Das Objekt liegt am Lohmannsweg 92 im süd-östlichen Bielefelder Ortsteil Senne (Bereich Windflöte). Die Wohnfläche beträgt laut detaillierter Berechnung des Gutachters 80,36 m² und verteilt sich auf ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, Küche, Bad, Diele und eine Loggia. Zur Wohnung gehören laut Teilungserklärung zudem ein Kellerraum sowie ein zugewiesener Außenstellplatz. Die Wohnlage wird als normal eingestuft; Lärmimmissionen sind nur in geringem Umfang vorhanden. Die Infrastruktur im direkten Umfeld ist jedoch eingeschränkt, größere Versorgungszentren liegen ca. 3 bis 6 km entfernt. **Zustand & Ausstattung** Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird im Gutachten als unterdurchschnittlich beschrieben. Seit der Erstellung des Gebäudes wurden, abgesehen von kleineren Teilmodernisierungen wie dem Austausch der Hauseingangs- und Kelleraußentür, keine umfassenden Sanierungen durchgeführt. Es besteht ein deutlicher Instandhaltungsstau, insbesondere im Bereich des Wärmeschutzes. Die energetischen Eigenschaften des Gebäudes entsprechen kaum noch heutigen Anforderungen, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Ausstattung der Wohnung wird basierend auf den Bauakten als durchschnittlich und funktional angenommen. Da dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde, musste für den Innenbereich ein mängelfreier Zustand unterstellt werden. **Rechte, Lasten & Risiken** Das größte Risiko für potenzielle Erwerber ist das Fehlen einer Innenbesichtigung, wodurch der tatsächliche Zustand der Wohnung (z.B. mögliche Feuchtigkeitsschäden, veraltete Leitungen oder Abnutzung) völlig unklar ist. Zudem ist die Wohnung augenscheinlich eigengenutzt, sodass nach dem Zuschlag unter Umständen ein Räumungsverfahren eingeleitet werden muss. Rechtlich ist zu beachten, dass für den Verkauf der Wohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Im Grundbuch ist in Abteilung II lediglich die Anordnung der Zwangsversteigerung eingetragen, welche jedoch nicht wertrelevant ist. **Investitionsfazit** Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 158.000,00 € bietet das Objekt einen moderaten Einstiegspreis in einem stabilen Nachfragemarkt für Eigentumswohnungen in Bielefeld. Aufgrund der schwer kalkulierbaren Risiken im Innenraum und des absehbaren Sanierungsbedarfs am Gebäude sollten Investoren jedoch defensiv kalkulieren. Ein erfolgreicher Ankauf setzt voraus, dass das Gebot deutlich unter dem Verkehrswert bleibt, um ausreichende Puffer für Modernisierungen und eventuelle Räumungskosten vorzuhalten.