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0006 a K 0039/ 2025
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4 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

Krabbenstraße 7, 33729 Bielefeld
Verkehrswert
176.000 €
Wohnfläche
85,41 m²
Termin
12.11.2026
in 57 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0006 a K 0039/ 2025
AmtsgerichtBielefeld

Kenndaten

Wohnfläche85,41 m²
Grundstück≈ 158,34 m² Anteil
Baujahr1964
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungleerstehend

Biet-Score

Chancen7Risiken7

Fazit

Die Liegenschaft eignet sich sowohl für Eigennutzer mit handwerklichem Geschick als auch für renditeorientierte Kapitalanleger, die von der sofortigen Vermietbarkeit und der soliden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Bielefeld profitieren möchten. Dem Vorteil der Bezugsfreiheit und der bereits sanierten Heiztechnik stehen kalkulatorische Risiken bezüglich künftiger Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (geplante Dachsanierungen) sowie das verhältnismäßig hohe Wohngeld gegenüber. Interessenten sollten ein Sicherheitsbudget für anstehende Sonderumlagen der 112 Einheiten umfassenden WEG einplanen und vor Gebotsabgabe Einsicht in die aktuellen Beschluss-Sammlungen der Eigentümerversammlung nehmen.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1964 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (WE 69) im Erdgeschoss eines 1964 errichteten Mehrfamilienhauses in 33729 Bielefeld-Brake. Die bezugsfreie Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 85,41 m² mit Balkon und separatem Kellerraum, jedoch ohne zugeordneten Pkw-Stellplatz oder Garage. Der bauliche und energetische Zustand ist baujahresgemäß gepflegt und durch Modernisierungen (Fernwärmestation 2019, Bäder 2010, Kunststofffenster 1994, WDVS) aufgewertet; intern besteht im Wesentlichen Renovierungsbedarf für Malerarbeiten. Der vom Sachverständigen im Vergleichswertverfahren ermittelte Verkehrswert beläuft sich auf 176.000 € (ca. 2.061 €/m²). Für Kaufinteressenten sind insbesondere anstehende Beschlüsse über die Sanierung von acht Dächern der Gesamtanlage (112 Einheiten) sowie das monatliche Wohngeld in Höhe von 390,00 € beachtenswert.

Ausführliches Dossier

Die zur Zwangsversteigerung gelangende Immobilie betrifft das im Wohnungsgrundbuch von Brake (Blatt 2741) eingetragene Sondereigentum an der Wohnung Nr. 69 nebst Kellerraum Nr. 69, verbunden mit einem 86/7.920 Miteigentumsanteil an dem 14.582 m² großen Grundstück Flur 11, Flurstück 1715. Das Objekt befindet sich in der Krabbenstraße 7 im Stadtbezirk Heepen (Ortsteil Brake) in einer gewachsenen, einfachen bis mittleren Wohnlage von Bielefeld. Die Erschließung ist vollständig abgeschlossen; Versorgungsanschlüsse an Fernwärme, Wasser, Abwasser und Strom sind vorhanden. Das Gebäude Krabbenstraße 7 wurde 1964 als massives, voll unterkellertes Sechsfamilienhaus mit Satteldach errichtet (Dachausbau 1996) und ist baulicher Bestandteil einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft mit 112 Wohnungen und 16 Garagen. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss links und umfasst ca. 85,41 m² Wohnfläche, verteilt auf vier Zimmer, Küche, Flur, Bad, separates WC und Balkon. Das Gebäude verfügt über eine nachträglich aufgebrachte Fassadendämmung (6 cm WDVS), zweifach verglaste Kunststofffenster (1994) und eine 2019 modernisierte Fernwärmeübergabestation. Der Energieverbrauchsausweis weist 109,4 kWh/(m² a) aus (Effizienzklasse D). Das Badezimmer und Gäste-WC wurden um 2010 saniert. Es besteht ein altersgemäßer Renovierungsbedarf für Maler- und Tapezierarbeiten, wofür der Gutachter 3.000 € in Abzug gebracht hat. Ein Pkw-Stellplatz ist der Wohnung nicht zugeordnet. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Wegerecht eingetragen, welches keine nennenswerte Beeinträchtigung darstellt. Gemäß Versteigerungsbeschluss bedarf die Veräußerung der Zustimmung des WEG-Verwalters. Ein wesentlicher wirtschaftlicher Risikofaktor ist der anstehende Beschluss über die Sanierung der insgesamt acht Hausdächer der Gesamtanlage, was trotz vorhandener Instandhaltungsrücklagen (zum 31.12.2025 ca. 256.000 € Gesamtbestand auf Konten) zu Sonderumlagen führen kann. Das monatliche Wohngeld liegt bei 390,00 €. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 13.03.2026 auf 176.000 € (ca. 2.061 €/m²) festgesetzt. Durch den bestehenden Leerstand entfällt ein Räumungsrisiko, sodass ein zeitnaher Beginn von Modernisierungen oder Vermietung gesichert ist. Unter Berücksichtigung möglicher WEG-Sonderumlagen bietet das Objekt eine solide Anlagegelegenheit im Segment des bezahlbaren Wohnraums.

Chancen
Risiken
02

Übersicht

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21 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0006 a K 0039/ 2025
AmtsgerichtBielefeld
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit12.11.2026 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusleerstehend
Baujahr1964
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert176.000 €
Wohnfläche85,41 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil86/7920
Anteilige Grundstücksfläche158,34 m²
Bodenrichtwert290 €/m²
Anteiliger Bodenwert45.919 €158,34 m² × 290 €/m² · MEA 1,086 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeKrabbenstraße
Hausnummer7
PLZ33729
OrtBielefeld
StadtteilBrake

Belegungsstatus-Risiko

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Rechtlich

Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.

Operativ

Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert290 €/m²
Anteilige Bodenfläche158,34 m²
Anteiliger Bodenwert45.919 €
Verkehrswert176.000 €
BRW-Verhältnis3,83
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung130.081 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert45.919 €
Gebäude / Wohnung130.081 €
Verkehrswert176.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
14.582 m² Gesamtgrundstück × 86/7920 MEA = 158,34 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
158,34 m² × 290 €/m² · MEA 1,086 %
VW je m² Boden
1.112 €/m²
BRW-Verhältnis
1.112 €/m² / 290 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
176.000 € − 45.919 € = 130.081 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.061 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 2.215 bis 2.943 Euro, typisch 2.410 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.513 bis 2.130 Euro, Median 1.966 Euro. 8 Vergleichsfälle zwischen 1.429 und 2.534 Euro pro Quadratmeter, 4 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt2.061 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 85 m² Wohnfläche · Baujahr 1964 · Zustand durchschnittlich

Üblicher Marktpreis · Bielefeld

2.410 €/m²typischer Wert

Spanne
2.215 – 2.943 €/m²
Dieses Objekt
-14 % unter dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.966 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne
1.513 – 2.130 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+5 % über dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1964Gruppe 1970
Zustand
hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 85 m²Gruppe 80 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,02 – 9,89 €/m² im Monat, typisch 7,96 €/m² · Jorewitz Immobilien IVD (IVD-Preisspiegel), 2026-H1

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 4,5 km entfernt (Schildesche) — 2.534 €/m², Baujahr 1800, durchschnittlich, 112 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Oelkerstraße, BielefeldEigentumswohnung—70 m²unbewertet100.000 €1.429 €07.05.2026unbekannt
Rheinallee, SennestadtGarage, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196644 m²sanierungsbedürftig64.000 €1.460 €01.10.202613,0 km
Danziger Straße, StieghorstEigentumswohnung (ab 5 Zimmer)1973119 m²gepflegt180.000 €1.513 €15.10.20269,0 km
Föhrenstraße, BielefeldEigentumswohnung—61 m²unbewertet103.000 €1.689 €30.04.2026unbekannt
Lohmannsweg, SenneEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)198380 m²sanierungsbedürftig158.000 €1.966 €08.10.202616,0 km
Wintersheide, SennestadtEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197077 m²durchschnittlich164.000 €2.130 €19.11.202615,0 km
Am Homersen, HeepenEigentumswohnung in einem Dreifamilienhaus2005114 m²renovierungsbedürftig / einfach278.000 €2.437 €29.10.20265,0 km
Beckhausstraße, SchildescheKfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)1800112 m²durchschnittlich285.000 €2.534 €08.10.20264,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
13 Fakten
01Bewertung502Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
leerstehend
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

4-Zimmerwohnung im Erdgeschoss (links) einer 1964 erbauten Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 112 Wohnungen in der Krabbenstr. 7, mit einer Wohnfläche von ca. 85 m².

09

Steuerliche Optimierung

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Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 16.09.2026, 01:54

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bielefeld, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.