KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1975 · Unklar

Versteigert wird eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 85) im Erdgeschoss rechts eines unterkellerten Mehrfamilienhauses in Bielefeld (Wacholderweg 5) mit einer Wohnfläche von ca. 96,39 m² und einem separaten Kellerraum. Das Wohngebäude ist Teil einer weitläufigen Gesamtanlage aus dem Baujahr ca. 1975 mit insgesamt 237 Wohneinheiten auf einem 25.079 m² großen Gesamtareal. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 150.000,00 €. Da der Zutritt zum Bewertungsobjekt verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, weshalb der Ausbauzustand und eventuelle Bauschäden der Wohnung unbekannt sind. Auffällig ist das vergleichsweise hohe monatliche Hausgeld in Höhe von 622,00 € zuzüglich 105,00 € Instandhaltungsrücklage.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Erwerb dieser Eigentumswohnung kann für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren in Betracht kommen, sofern ausreichend finanzielle Puffer für unvorhersehbare Sanierungsarbeiten im Innenbereich eingeplant werden. Wesentliches Bieterrisiko ist der gänzlich ungesicherte Innenzustand infolge des verweigerten Zutritts. Zudem belastet das sehr hohe Hausgeld von 727,00 € monatlich die laufende Rendite bzw. Wirtschaftlichkeit erheblich. Bietinteressenten sollten vorab die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Rücklagenentwicklung intensiv prüfen und vor dem Gebot ein Sicherheitsbudget für Kernsanierung und Räumung einkalkulieren.

Chancen

5

Barrierefreier Gebäudezugang durch eine im Treppenhaus vorhandene Personenaufzugsanlage.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 85 nebst Kellerraum Nr. 85 in der Wohnanlage Wacholderweg 5 / Rabenhof in 33609 Bielefeld. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss rechts eines mehrgeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1975. Der Miteigentumsanteil beträgt 50/10.000 an den vier zusammenhängenden Flurstücken 350, 670, 672 und 682 (Flur 94) mit einer Gesamtgröße von 25.079 m². Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 96,39 m², verteilt auf vier Zimmer, Küche, Flur, Diele, Essdiele, Bad, separates Gäste-WC, zwei Abstellräume sowie je eine nach Osten und eine nach Westen ausgerichtete Loggia. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine ruhige Wohnstraße mit fußläufig erreichbarem ÖPNV und Nahversorgung aus, wenngleich die in rund 130 m verlaufende Herforder Straße (B61) zu wahrnehmbaren Verkehrsgeräuschen führt. Das Gebäude verfügt über ein Flachdach, Massivbauweise, Gas-Zentralheizung (Zentrale im Rabenhof 87) und einen Personenaufzug. Da zum Stichtag der Zutritt zur Wohnung nicht gewährt wurde, konnte der Sachverständige lediglich eine Außenbesichtigung durchführen. Die Raumaufteilung und die Ausstattungsmerkmale wurden anhand der Bauakte unterstellt; über Bauschäden, Feuchtigkeitsschäden oder den konkreten Sanierungsbedarf innerhalb der Einheit liegen keinerlei verlässliche Erkenntnisse vor. Der energetische Zustand ist mit Energieeffizienzklasse D (Endenergiebedarf 112,4 kWh/(m²·a)) für das Baujahr solide dokumentiert. Rechtlich ist zu beachten, dass die Veräußerung der Zustimmung des WEG-Verwalters bedarf. Die monatlichen Bewirtschaftungskosten stellen mit 622,00 € Hausgeld und 105,00 € Rücklage (gesamt 727,00 €/Monat) eine erhebliche Belastung dar. Der Verkehrswert wurde auf 150.000,00 € festgesetzt. Aufgrund des unbekannten Innenzustands und der hohen fixen Hausgeldlast eignet sich das Objekt nur für risikoaffine Erwerber mit entsprechender Liquiditätsreserve für anstehende Sanierungen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Bei dem zu versteigernden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung Nr. 85 im Erdgeschoss rechts nebst Kellerraum Nr. 85. Insgesamt handelt es sich um eine Wohnanlage mit mehreren Mehrfamilienhäusern. Insgesamt sind in dieser Wohnanlage 237 Wohneinheiten vorhanden. Im Haus selbst befinden sich gemäß den Klingelschildern 17 Wohneinheiten. Die Grundstücksgröße hat eine Gesamtgröße von 25.079 m². Das Baujahr ist ca. 1975. Die Wohnfläche der Wohnung Nr. 85 beträgt rund 96 m². Das monatliche Hausgeld beträgt 622 € zuzüglich 105 € für Rücklagen laut Auskunft des WEG Verwalters. Das Bewertungsobjekt konnte nicht von innen besichtigt werden, ein Zutritt wurde nicht gewährt.

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein behördliches Kurzgutachten für die Internetveröffentlichung vor, in dem Wertermittlungsberechnungen und Bodenrichtwerte nicht enthalten sind. Da kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, basiert die Beschreibung auf Bauakten und äußerem Anschein.
Nur Außenbesichtigung möglich; Zustand der Wohnung und Innenausbau sind nicht belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0006 a K 0062/2025
Amtsgericht: Bielefeld
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 11.03.2027 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1975

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 150.000 €
Wohnfläche: 96,39 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 50/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 125,4 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Wacholderweg
Hausnummer: 5
PLZ: 33609
Ort: Bielefeld

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.556 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 96 m² Wohnfläche · Baujahr 1975

	Üblicher Marktpreis · Bielefeld	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.410 €/m²typischer Wert	1.827 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	2.215 – 2.943 €/m²	1.524 – 2.113 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-35 % unter dem typischen Wert	-15 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Bielefeld

2.410 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.215 – 2.943 €/m²
Dieses Objekt: -35 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.827 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.524 – 2.113 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -15 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Bielefeld	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Üblicher Marktpreis · Bielefeld

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1975Gruppe 1970
Wohnfläche: hier 96 m²Gruppe 83 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,02 – 9,89 €/m² im Monat, typisch 7,96 €/m² · Jorewitz Immobilien IVD (IVD-Preisspiegel), 1. Halbjahr 2026

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Heepen) — 2.437 €/m², Baujahr 2005, renovierungsbedürftig / einfach, 114 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Oelkerstraße, Bielefeld	Eigentumswohnung	—	70 m²	unbewertet	100.000 €	1.429 €	07.05.2026	unbekannt
Rheinallee, Sennestadt	Garage, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1966	44 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	1.460 €	01.10.2026	10,0 km
Danziger Straße, Stieghorst	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1973	119 m²	gepflegt	180.000 €	1.513 €	15.10.2026	6,0 km
Föhrenstraße, Bielefeld	Eigentumswohnung	—	61 m²	unbewertet	103.000 €	1.689 €	30.04.2026	unbekannt
Lohmannsweg, Senne	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1983	80 m²	sanierungsbedürftig	158.000 €	1.966 €	08.10.2026	13,0 km
Krabbenstraße, Brake	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1964	85 m²	durchschnittlich	176.000 €	2.061 €	12.11.2026	3,0 km
Wintersheide, Sennestadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	77 m²	durchschnittlich	164.000 €	2.130 €	19.11.2026	12,0 km
Am Homersen, Heepen	Eigentumswohnung in einem Dreifamilienhaus	2005	114 m²	renovierungsbedürftig / einfach	278.000 €	2.437 €	29.10.2026	2,5 km
Beckhausstraße, Schildesche	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1800	112 m²	durchschnittlich	285.000 €	2.534 €	08.10.2026	3,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bielefeld, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart