KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1960 · leerstehend

Zur Versteigerung stehen 13 Eigentumswohnungen und 2 Teileigentumseinheiten (Dachböden) in einem unterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhauskomplex mit vier Eingängen (Siedlung Thomas-Müntzer 3, 4, 5, 6 in 37345 Bischofferode). Die Verkehrswerte der Einzeleinheiten summieren sich auf insgesamt 500.000 EUR (Einzelwerte zwischen 9.000 EUR und 80.000 EUR) bezogen auf ein 3.286 m² großes Grundstück. Das 1960 errichtete Gebäude weist stark differierende Erhaltungszustände auf: Die Eingänge Nr. 3 und 5 wurden teils modernisiert, während Nr. 4 und 6 erheblichen Modernisierungsstau und Verschleiß zeigen. Ein Großteil der Einheiten (Nrn. 8–15) konnte nur von außen bewertet werden. Bis auf Wohnung Nr. 2 sind alle Einheiten unbewohnt gemeldet.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Portfolio eignet sich vor allem für regionale Handwerksbetriebe, Bestandshalter oder Projektentwickler mit Fokus auf Revitalisierung im ländlichen Raum. Während die bereits modernisierten Einheiten in den Häusern 3 und 5 zeitnah vermietet werden können, erfordern die Häuser 4 und 6 sowie die noch unausgebauten Dachböden erhebliche Investitionen. Das Fehlen von Innenbesichtigungen bei mehr als der Hälfte der Einheiten sowie die strukturschwache Nachfragesituation am Standort mahnen zu vorsichtigen Geboten mit Sicherheitsabschlägen.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 8 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft umfasst 13 Eigentumswohnungen und zwei Dachboden-Teileigentume in einem zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauskomplex mit vier Hauseingängen (Hausnummern 3, 4, 5 und 6) auf einem 3.286 m² großen Areal in 37345 Bischofferode (Landgemeinde Am Ohmberg). Die Lage ist durch eine ehemalige Bergarbeitersiedlung in ländlicher Umgebung geprägt; infrastrukturelle Basiseinrichtungen wie Kindergarten, Schule und Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort vorhanden, die nächste Autobahnanbindung (A 38) liegt ca. 14 km entfernt. Das im Jahr 1960 in Massivbauweise errichtete Gebäude weist eine zweigeteilte Zustandsqualität auf. Die Hauseingänge Nr. 3 und Nr. 5 präsentieren sich überwiegend zeitgemäß modernisiert (u. a. mit erneuerten Bädern, Böden und Innentüren), während die Eingänge Nr. 4 und Nr. 6 durch einen erheblichen Modernisierungsstau und stark verschlissene Ausstattungen gekennzeichnet sind. Die Wärmeversorgung erfolgt zentral über eine Gasheizung aus Mitte der 1990er Jahre im Keller von Haus Nr. 5; die Warmwasserbereitung ist uneinheitlich über Elektroboiler bzw. veraltete Kohlebadeöfen gelöst. Bei den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 weicht die reale Raumaufteilung von der Teilungserklärung ab. Rechtlich ist zu beachten, dass für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Grundbuchblatt besteht und Veräußerungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Im Grundbuch ist zudem ein Leitungs- und Unterhaltungsrecht für eine wasserwirtschaftliche Anlage eingetragen. Ein wesentliches Risiko für Erwerber besteht darin, dass die Einheiten 8 bis 15 vom Sachverständigen nicht von innen besichtigt werden konnten und dortige Angaben auf Drittauskünften basieren. Zudem ist ein genereller Nachfrageabschlag von 20 % wegen des schwachen lokalen Wohnungsmarktes im Gutachten verankert. Investoren bietet sich hier die Chance zum Erwerb eines substanziellen Wohnungsbestandes zu sehr niedrigen Einstiegspreisen. Voraussetzung für ein erfolgreiches Engagement ist jedoch ein klares Sanierungskonzept für die vernachlässigten Hausteile sowie eine konservative Kalkulation der Wiedervermietungspotenziale.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt 1: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 64 m² Wohnfläche, erheblicher Modernisierungsstau, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 2: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 56 m² Wohnfläche, erheblicher Modernisierungsstau, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 3: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 71 m² Wohnfläche, erheblicher Modernisierungsstau, Raumaufteilung abweichend von Aufteilungsplan und Teilungserklärung, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 4: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 50 m² Wohnfläche, erheblicher Modernisierungsstau, Raumaufteilung abweichend vom Aufteilungsplan und Teilungserklärung, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 5: 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Gäste-WC sowie Kellerraum, ca. 121 m² Wohnfläche, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 6: 2-Zimmer-Wohnung mit Wohnküche, Bad und Kellerraum sowie Dachboden, ca. 50 m² Wohnfläche, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 7: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Kellerraum, ca. 71 m² Wohnfläche, Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 8: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 64 m² Wohnfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 9: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 56 m² Wohnfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 10: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 64 m² Wohnfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 11: 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad sowie Kellerraum, ca. 56 m² Wohnfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 12: 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Gäste-WC sowie Kellerraum, ca. 121 m² Wohnfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 13: 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Gäste-WC sowie Kellerraum, ca. 121 m² Wohnfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 14: Dachboden, ca. 42 m² Nutzfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen. | Objekt 15: Dachboden, ca. 42 m² Nutzfläche, Es erfolgte lediglich eine Außenschätzung. Die Einsichtnahme in das Gutachten wird empfohlen.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie ein 12-seitiges Kurz-Exposé des Gutachters vor; das vollständige Hauptgutachten fehlt.
Eingeschränkte Besichtigungsqualität: Einheiten 1–7 wurden innen besichtigt, Einheiten 8–15 basieren ausschließlich auf Außeneinsicht und Befragung eines Mieters.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0006 K 0039/2025
Amtsgericht: Mühlhausen
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 500.000 €
Nutzfläche: 84 m²
Grundstücksfläche: 1.000/1.000 gesamt (verteilt auf 15 Einheiten)
Miteigentumsanteil: 1.000/1.000 gesamt (verteilt auf 15 Einheiten)

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Siedlung Thomas Müntzer
Hausnummer: 3, 4, 5, 6
PLZ: 37345
Ort: Bischofferode
Stadtteil: Bischofferode

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.363 €/m²Median · 16 Fälle
Spanne	855 – 1.922 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.363 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne: 855 – 1.922 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 25 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1960 gegenüber typisch 1933). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage	16 Objekte; der Zustand liegt für 12 der 16 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage: 16 Objekte; der Zustand liegt für 12 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1933
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 16 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Eichhornsgasse, Steinach	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1924	101 m²	sanierungsbedürftig	22.600 €	223 €	19.11.2026
Beethovenstraße, Altenburg	Sonstiges, Eigentumswohnung	1908	119 m²	renovierungsbedürftig / einfach	43.000 €	362 €	23.09.2026
Friedrich-Wolf-Straße, Ebersdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1980	47 m²	renovierungsbedürftig / einfach	21.800 €	469 €	02.02.2027
Kleine Gartenstraße, Suhl	Eigentumswohnung	1902	69 m²	sanierungsbedürftig	43.000 €	623 €	22.10.2026
Schaalaer Chaussee, Rudolstadt	Eigentumswohnungen	1933	132 m²	renovierungsbedürftig / einfach	123.000 €	932 €	03.03.2027
August-Bebel-Straße, Rudolstadt	Eigentumswohnung	—	67 m²	unbewertet	68.000 €	1.022 €	10.06.2026
Am Alten Versuchsfeld, Hermsdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	42 m²	durchschnittlich	49.000 €	1.156 €	14.10.2026
Am Alten Versuchsfeld, Hermsdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	65 m²	durchschnittlich	80.000 €	1.223 €	14.10.2026
Geibelstraße, Gera	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2008	115 m²	durchschnittlich	173.000 €	1.502 €	10.09.2026
Heinrich-Heine-Straße, Stadtroda	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	85 m²	renovierungsbedürftig / einfach	131.400 €	1.543 €	05.11.2026
Talstraße, West	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	84 m²	renovierungsbedürftig / einfach	157.000 €	1.873 €	05.11.2026
Josef-Ries Str., Erfurt	Eigentumswohnung	—	47 m²	unbewertet	90.000 €	1.915 €	29.04.2026
Blumenstr., Andreasvorstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1920	90 m²	durchschnittlich	175.000 €	1.944 €	17.09.2026
Brahmsstraße, Weimar	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	54 m²	unbewertet	142.000 €	2.630 €	15.07.2026
Gubener Str., Gispersleben-Kiliani	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2020	96 m²	gepflegt	309.000 €	3.225 €	06.01.2027
Auer Gasse, Schmalkalden	Eigentumswohnung	—	179 m²	unbewertet	591.000 €	3.309 €	18.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart